房地产开发工程管理大纲

房地产开发工程管理大纲第一部分 房地产开发工程建设流程管理施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即介入。第一节 施工准备阶段工作流程配套部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织图纸会审方案批复、总体设计、施工图出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图） 配套部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程审批监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计施工图审查取得规划许可证质监登记安监登记各项招标取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备阶段主要节点工作内容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进行的准备工作：（1） 配套部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。（2） 明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应由配套部协调相关部门解决。（3） 测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。2. 围蔽工程注意事项（1） 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（2） 按已制定的实施方案组织施工。（3） 工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。（4） 围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。二. 申报临水临电配套部申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑评估首期交楼可能采用临时供电的需要。三. 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在配套部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助配套部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。配套部应摸清原有地下管网的概况及图纸并向工程部通报，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的实际分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，由配套部协调取得砍伐证后，根据总砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。四. 工程部组织详勘1. 取得方案批复后（总平面确定后），工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根据总平图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。4. 所有钻孔工程量应进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。5. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出快报并按合同要求提供勘察报告。五. 小区分区开发综合策划小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，由公司总经理主持，召开由分管配套、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划和项目运营计划（含图纸需求计划、配套计划、销售计划、资金计划及工程计划、物业移交计划）。六. 综合策划方案编制综合策划方案包含以下内容：1. 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2. 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。3. 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4. 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5. 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6. 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡）7. 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。8. 制定各期开发楼盘的分批销售计划。9. 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。10. 制定图纸设计计划。11. 制定招标计划。其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由工程部负责编制。七. 综合策划方案会审时间：新开发项目在方案批复后的一周内组织者：工程部负责人：公司总经理参加人员：规划设计部、工程部、经管部、配套部、营销部、物业公司部门负责人内容：对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。八. 图纸会审开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由规划设计部、经管部、配套部、工程部、监理、设计院、施工单位参加的图纸会审。工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。九. “三通一平”的实施1. “三通”配套部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。2. “一平”（1） 场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。（2） 场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有管线的情况。b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c.根据总平面进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行调整。十. 编制项目总进度节点控制计划综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和招标采购计划。1. 编制进度节点计划需要收集的信息：（1） 收集图纸信息及建造标准。（2） 地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交房标 准。（3） 现场已收图纸，所欠图纸种类。（4） 了解合同信息。（5） 主体合同范围、工期。（6） 现场已有合同，所欠合同。（7） 了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。2. 编制方法：详细列出工程从项目启动到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的招标采购计划、图纸需求计划和配套报建计划。招标采购计划、图纸需求计划编制完成后，召集规划设计部、经管部讨论商定后由总经理审批执行，并作为绩效考核依据。十一. 审查监理规划、监理细则和旁站方案详见旁站规定。十二. 审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由规划设计部、工程部、营销部、监理、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。施工组织设计的审查要点详见施工组织设计审核规定。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质2004213号 危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法的通知）要求。十三. 前期的其他准备工作1. 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。2. 工程部办公环境及办公条件的规划。（1） 资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。（2） 工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。（3） 上墙文件应符合公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。（4） 应按公司制度设置样板库。（5） 办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。3. 工程监理例会详见工程例会规定4. 熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。5. 放线点的及时复核和保护（1） 对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应组织复核并做好保护措施。（2） 监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。（3） 复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。6. 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。7. 审查施工单位主要人员资质及特种作业人员资格证.8. 审查施工单位进场设备。数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。9. 验收进场施工材料。10. 了解当地政府及行业的相关要求，各分部分项工程的验收标准和验收要求。 房市金碟第二章 施工阶段工作流程管理第一节 施工阶段总工作流程施工阶段工作流程（图2-1-1）（因高层涵盖了别墅的流程，以带一层地下室32层的高层住宅为例阐述）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段主要节点工作要点一. 0.00以下施工阶段工作要点1 施工准备（1） 放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 （2） 施工计划编制。（3） 施工方案审查。（4） 质量、安全技术交底。（5） 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。（6） 了解当地政府及行业的要求：（7） 桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。（8） 需要签订的合同：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同等等。2 基础施工暂略。3 基础检测（1） 检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。（2） 检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）（3） 签订检测合同。（4） 检测准备工作。（5） 检测结果咨询。4 基坑开挖（1） 边坡支护方案审批。（2） 基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。5 地下室施工注意事项（1） 基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。（2） 地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。（3） 施工缝止水带安装、检查。（4） 底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。（5） 侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。（6） 地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。（7） 地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。（8） 化粪池的施工应在地下室顶板（0.00）完工时同时完工。（9） 专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求规划设计部与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以规划设计部审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。6 基础、地下室中间验收按要求在基础、地下室实体施工完成后及时组织基础、地下室分部验收（独立施工许可证也可与后续工程一起备案验收）。二. 裙楼结构施工阶段工作要点1. 准备工作（1） 开工前组织0.000以上大规模图纸会审。（2） 涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。（3） 督促施工单位外排栅搭设方案报审。（4） 协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。（5） 转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。（2） 首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。（3） 高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。（4） 二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收。（5） 模板、钢筋、混凝土等分项工程隐蔽验收，工程部专业工程师应参加验收。（6） 砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。（7） 本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。三. 标准层结构施工阶段工作要点1. 模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。2. 外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。3. 督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。4. 督促施工单位以每层工程进度周转来配备模板套数。5. 7层楼面模板安装完成时，应督促施工单位进行3层砌体施工，3层室内给水管、电线管、开关底盒安装，并由工程部组织3层样板层会验。6. 当主体结构上至56层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。7. 电梯在主体结构封顶前三个月给电梯生产厂家下单排产。8. 主体结构的屋顶结构在主体结构完工后两个月内完工。9. 市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。10. 外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。11. 施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。12. 砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。13. 三宝”的使用，“四口”“五临边”的防护，用电管理，防火器材配置等。四. 砌体施工施工阶段工作要点1. 准备工作 施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。2. 应注意的事项（1） 根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）砌体的施工，并由工程部组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。（2） 混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004年建设部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，各地都有混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，应注意贯彻落实。（3） 门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。五. 样板房及销售环境施工工作要点1 销售环境策划、样板房位置的确定完成0.000前，落实综合策划和施工组织设计审查有关销售环境的内容，并联系销售策划部进一步核实销售环境及样板房的布置要求。2 图纸会审3 材料定板4 场地移交5 样板房的门窗、外墙砖的施工应考虑与上下楼层的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。6 高层样板房所在楼层的上一楼层的水电、卫生间、厨房、内墙天花批荡等应在样板房装修完工前施工完毕，楼地面宜施工防水砂浆，以免后续的施工影响样板房的正常使用。六. 毛坯装修施工阶段工作要点1. 准备工作 施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。2. 应注意的事项（1） 外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。（2） 室内各安装和装修分部分项工程（如电梯安装、入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、电梯前室地面施工、户内地面施工、消防楼梯地面施工、电梯前室的各种强弱电及消防的开关按钮底盒安装、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致电梯门、入户门、阳台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。（3） 外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；（4） 外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。（5） 塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。3. 应协调的问题（1） 内墙抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。（2） 本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：电梯机房、发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、风机房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、电梯底坑、电梯井、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装、销售样板房、电梯前室、首层大堂豪华装修等。七. 装修施工阶段工作要点1. 准备工作（1） 豪华装修开工前，项目工程部应应组织对室内部分土建交工质量进行全数检查验收，并要求主体施工单位和豪装施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和豪装施工单位造成了经济损失，也对豪装工期产生影响。（对备案验收后才进行的全装修同样如此）（2） 豪华装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。（3） 交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。2. 应注意的事项（1） 在豪华装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报总经理审批。未经批准不能大面积铺开施工。（2） 项目工程部应对所有进场的装修及安装材料进行与封样材料的质量验收并书面确认，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验。（3） 木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，饰面板的材质、厚度，制作工艺。（4） 卫生间和厨房墙身和地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续。 （5） 门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收。（6） 木地板饰面地面，在木地板施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。（7） 装修施工期间应做好公共区域、电梯轿箱、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在已装修好的首层大堂、电梯厅、电梯前室使用金属轮毂的手推车，大堂及首层电梯厅通道应采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，电梯轿箱、电梯门套、入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。（8） 散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。（9） 地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。（10） 木地板铺贴完成后应立即用塑料薄膜或彩条布覆盖，并在四周用胶带固定。（11） 油漆施工和焊接施工应有防止门套、铝合金门窗、木地板、窗台石地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。八. 配套施工主要控制要点1. 施工插入点（1） 靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。（2） 在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。2. 工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。3. 配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作。九. 竣工验收及交房阶段主要工作要点1 工程部组织做好阶段验收，单体内部验收，各专业内部验收，单体质监验收，专业验收，移交物业验收。2 单体验收详见工程质量分户验收规定第二部分 工程管理规定一、旁站管理规定为保证工程质量，工程部督促监理执行监理细则进行旁站，一般情况下派员参加旁站，以下分项、分部工程施工过程均必须实行旁站监理，但不限于所列：工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、重要隐蔽工程施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及工程部经理认为有必要实行旁站监理的工程。旁站必须依据施工图纸、施工合同、施工规范、施工方案及监理细则等进行。1. 工程部经理应根据工程施工阶段视情况安排人员进行必要的旁站监理。2. 对工程桩施工和护壁工程施工实行旁站时，专业工程师须对施工机械、施工方法、施工安全和施工质量进行全过程旁站监理。3. 对钢结构吊装旁站时，专业工程师必须检查吊装顺序、构件编号以及吊装的安全措施，并按规定检查螺栓扭紧力度、焊缝情况，对吊装实行全过程旁站监理。4. 对关键部位装修、重要设备安装等旁站时，专业工程师必须针对施工工艺、特点和特殊要求进行全过程旁站监理。5. 对隐蔽工程旁站时，专业工程师必须进行全过程旁站监理，每个分项隐蔽工程由专业工程师确认并经监理签证后，方可进行下一道工序的施工。6. 对砼浇捣旁站时，专业工程师必须检查模板、配制钢筋、砼配合比、搅拌时间、坍落度、振捣情况、施工缝预留、预埋件位置、运输工具等是否符合要求，并对整个浇注过程进行旁站监理。7. 施工情况特殊、工艺要求特殊及工程部经理认为有必要实行旁站时，应针对项目具体特殊要求和质量控制点安排专业工程师进行旁站监理。8. 旁站人员应当认证履行职责，对需要实施旁站的关键部位、关键工序在施工现场跟班监督，及时发现和处理旁站过程中出现的质量问题，如实准确地做好旁站记录。凡旁站人员和施工企业现场质检人员未在旁站记录（见附件）上签字的，不得进行下一道工序施工。9. 在旁站过程中，专业工程师必须加强对现场巡视、监督与检查，发现施工企业有违反工程建设强制性标准行为的，有权责令施工企业立即整改；发现其施工活动已经或者可能危及工程质量的，应当及时报告，并及时通报工程部经理确定采取应急措施。10. 工程部资料员负责对旁站有关质量记录（包括图片记录）进行收集、保管和归案。二、 计划管理、合同管理详见公司计划管理制度、合同管理制度、工程款支付制度、资金计划管理制度三、施工图、变更、签证、结算管理1 工程部各专业施工图数量不得少于2套，其中有1套用于工程部存档， 1套用于现场日常工作需要。2 盖审图和规划章的图纸全部留存档案做竣工备案用，存档的图纸由资料员负责保管，用于现场日常工作的图纸应装订成册，方便查阅。3 工程部收到施工图/设计变更通知单后，应在24小时内在施工图收发台帐/设计变更通知单上登记，施工单位收到施工图/设计变更通知单后，应在台帐上签字确认，并记录接收时间，时间单位精确到小时。4 被替代作废的施工图，应做出明显标识，并不得和新图存放在同一处，已发给施工单位的应在发放新图的同时收回或盖作废章。5 工程部收到设计变更后，进行内部审核会签，专业工程师应在72小时内，将变更内容在项目部存档原图上标注，并将其中一份变更单交资料员存档。6 变更、签证、结算程序详见变更、签证、结算管理制度四、检查、验收管理检查、验收详见工地检查验收制度，材料使用许可证的流程以附表执行，并在现场建立材料样板封样间。五、 现场项目监理日志记录规定工程部经理应不定期按以下内容检查监理日志，工程部现场参照此规定建立现场甲方的项目监理日记监理日志是工程实施过程中监理工作的原始记录和最真实的工作依据，是项目管理工作状况的综合反映，它作为监理的工程跟踪资料是监理资料的重要组成部分，其内容必须真实、准确、全面。1监理日志分类与填写1.1监理日志可分项目监理日志和专业监理日志，每个工程项目必须设项目监理日志，对于专业不复杂的工程项目，由项目总监理工程师确定亦可取消专业监理日志，只设项目监理日志。1.2专业监理日志和项目监理日志不分层次，平行记载并归档。1.3专业监理日志由专业监理工程师填写，定期由项目总监理工程师审阅并逐日签字；项目监理日志可与主要专业（如土建专业）监理日志合并，由项目总监理工程师或项目总监理工程师指定专人当日填写，项目总监理工程师每日签阅。2专业监理日志记录内容2.1日期及气象情况记录当天日期、气温及天气情况（分上午、下午及晚上）。2.2施工工作情况2.2.1施工进度情况记录当天施工部位、施工内容、施工进度、施工班组及作业人数。施工进度除应记录本日开始的施工内容、正在施工的内容及结束的施工内容外，还应记录留置试块的编号（与施工部位对应）。重要的隐蔽工程验收、施工试验、检测等应予摘要记录，以备检索。2.2.3建筑材料情况记录当天建筑材料（含构配件、设备）进场情况，填写材料（含构配件、设备）名称、规格型号、数量、所用部位、取样送检委托单号、试验合格与否（补填）、验证情况、不合格材料处理等。2.2.3施工机械情况记录当天施工机械运转情况，填写机械名称、规格型号、数量及机械运转是否正常，若出现异常，应注明原因。2.3本专业监理工作情况2.3.1现场质量（安全）问题的发现和处理监理人员应做好旁站、巡视和平行检验等现场工作。现场监理工作要深入、细致，这样才能及时发现问题、解决问题，监理人员应在当天现场检查工作结束后，按不同施工部位、不同工序进行分类整理，并按时间顺序记录当日主要监理工作及监理在现场发现及监理予见到的问题，并应逐条记录监理所采取的措施及处理结果，对于当日没有结果的问题，应在以后的监理日志中得到明确反映。2.3.2当日收发文号、收发文的主题以及重要文件的内容摘要，包括收到的各方要求、请示来文和当日签发的监理指令（如指令单、通知单、联系单）、监理报表（各种施工单位报审表及监理签证等），并应逐一说明监理落实处理上述收发文的情况。2.3.3有关会议纪要及工程变更及洽商摘要。2.3.4本专业重要监理事件的记录。2.3.5其他事宜。3项目监理日志记录内容3.1日期及气象情况记录当天日期、气温及天气情况（分上午、下午及晚上）。3.2项目施工工作情况记录主要专业相应施工工作情况。3.3项目监理工作情况3.3.1与项目监理日志合并的主要专业监理工作情况，内容可比照专业监理日志中相应要求填写。3.3.2专业监理日志所未记载的收发文。3.3.3涉及整个项目的会议及工地洽商等，项目监理日志应予记载。3.3.4专业监理日志所未记载的综合性监理事件，对于重大监理事件，应予详细记载。3.3.5其他事宜。4监理日志记录注意事项4.1准确记录日期、气象情况有些监理日志往往只记录时间，而忽视气象记录，其实气象情况与工程质量有直接关系。因此，监理日志除写明日期，还应详细记录当日气象情况（包括气温、晴、雨、雪、风力等天气情况）及因天气原因而延误的工期情况。4.2 做好现场巡查，真实、准确、全面地记录工程相关问题监理人员在书写监理日记之前，必须做好现场巡查，增加巡查次数，提高巡查质量，巡查结束后按不同专业、不同施工部位进行分类整理，最后工整地书写监理日记，并做记录人的签名工作。记录监理日记时，要真实、准确、全面地反映与工程相关的一切问题(包括“三控制、二管理、一协调”）。4.3监理日志应注意监理事件的“关闭”监理人员在记监理日志时，往往只记录工程存在的问题，而没有记录问题的解决，从而存在“缺口”。发现问题是监理人员经验和观察力的表现，而解决问题是监理人员能力和水平的体现，是监理的价值所在。在监理工作中并不只是发现问题，更重要的是怎样科学合理地解决问题。所以监理日记要记录好发现的问题、解决的方法以及整改的过程和程度。所以，监理日志应记录所发现的问题、采取的措施及整改的过程和效果，使监理事件圆满“闭合”。4.4 关心安全文明施工管理，做好安全检查记录一般的委托监理合同中，大多不包括安全内容。虽然安全检查属于委托监理合同外的服务，但直接影响操作工人的情绪。进而影响工程质量，所以监理人员也要多关心、多提醒。做好检查记录，从而保证监理工作的正常开展。4.5监理日志应内容严谨真实、书写工整、规范用语、监理日志体现了记录人对各项活动、问题及其相关影响的表达。文字如处理不当，比如错别字多，涂改明显，语句不通，不符逻辑，或用词不当、用语不规范、采用日常俗语等等都会产生不良后果。语言表达能力不足的监理人员在日常工作中要多熟悉图纸、规范，提高技术素质，积累经验，掌握写作要领严肃认真地记录好监理日记。4.6监理日志记录后，要及时交项目总监理工程师审阅，以便及时沟通和了解，从而促进监理工作正常有序地开展。六、施工组织设计审核规定1. 施工组织设计或施工方案由监理审核后，工程部审核，由工程部经理审定。重大施工方案须经公司分管领导审核确定，特别重大的方案组织专家论证，总经理审定。2. 工程项目开工七天前，施工单位必须向项目工程部提交施工组织设计或施工方案，项目工程部必须在四天内审核完毕，并返还施工单位。3. 审核工作应按以下要求进行：3.1. 总工期与项目控制工期的符合度。3.2. 施工组织设计或施工方案对保证工程质量应有可靠的技术和组织措施。3.3. 结合工程项目的具体情况，要求施工单位编制重点分部（项）工程的施工工艺文件。一般要求编制工艺文件的工程有：基础工程、主体结构工程、防水工程、外墙装饰工程、给排水工程、低压配电工程、室内高级装饰工程等，对编制的工艺文件应进行审核。3.4. 要求施工单位提交针对当前工程质量通病制定的技术措施。3.5. 针对工程项目具体情况，要求施工单位提交为保证工程质量而制定的质量预控措施。3.6. 要求总包单位编制施工总平面布置图和工程协调的具体措施。3.7. 专业工程师对在施工组织设计或施工方案审查中发现的问题应认真帮助施工单位解决，落实具体的工艺要求和技术措施，保证施工组织设计的可行性、合理性和经济性。3.8. 项目工程部对施工组织设计或施工方案应提出书面的审核意见，交施工单位执行，并归入工程档案。七、工程例会规定1. 工程例会分为定期例会和专题例会。例会由项目总监理工程师主持，工程部、承包商和监理单位参加。2. 定期例会每周召开一次。3. 专题例会由建设单位、承包商项目经理、总监理工程师提议或发生突发事件时召开，由总监理工程师召集。4. 对参加例会人员的要求及例会纪律。参加会议的人员要求是项目负责人及主要管理人员，能够代表所属单位，对工程的进度、质量做出承诺，并能调配资源。5. 首次工程例会必须在下达开工令之前举行。6. 首次工程例会内容：6.1. 参加单位：建设单位、地方质监站、设计、勘察、监理、总包。6.2. 主持：由建设单位分管工程领导。6.3. 介绍质监站、建设单位、承包商和监理单位组织架构和人员分工。6.4. 质监站介绍本项目监督计划。6.5. 检查承包商开工前准备各项事宜（现场临建、临时施工用水电、施工组织设计及施工方案和安全、卫生、纪律等）。6.6. 检查建设单位对合同履行情况（工地移交、图纸提供等）。6.7. 检查监理单位人员情况。6.8. 甲方、监理单位工作程序交底，包括进度计划申报、审批流程、专项方案审批流程、工程验收流程（隐蔽验收、检验批验收、分部分项验收、中间验收等）、材料进场检验流程、工程延期审批流程、工程签证和零星工程委托流程、工程进度款申报审批流程、工程进度款支付流程、监理工作表格的使用方法、往来文件格式要求、公司的相关制度等。6.9. 明确各方使用表样，明确统计时间和公文、验收、签证、支付手续。6.10. 明确工程例会地点、时间、议程、签发名单。6.11. 明确承包商向建设单位和监理提交书面有关报表的时间和内容。6.12. 明确本项目所采取的监理实施细则。7. 工程例会纪要视同合同文件，承包商必须严格执行。7.1. 定期工程例会纪要基本程序：7.1.1. 总监理工程师主持例会。7.1.2. 承包商汇报上周进度、质量、投资和安全文明施工情况。汇报上次例会落实情况及本次例会需解决问题。7.1.3. 监理工程师针对本周现场存在的问题提出要求和纠正措施。7.1.4. 与会各方就存在问题讨论、落实解决问题措施和解决时间，明确各方责任。7.1.5. 建设单位对承包商上周完成工作进行详评并提出要求。7.1.6. 总监理工程师总结本次例会。7.2. 定期工程例会纪要主要内容：7.2.1. 上次例会解决问题落实情况。7.2.2. 本周有关工程进度、质量、投资、安全与文明施工、合同管理情况及存在问题。7.2.3. 明确本次例会解决问题的措施、时间和责任。8. 月质量交流会工程例会一般每周召开一次，其中每月召开一次扩大工程例会，要求施工单位施工员以上管理人员参加，本次例会是建立在月度检查的基础上的总结交流会。9. 工程例会纪要的要求工程例会纪要所记录和解决的问题应具有真实性、准确性，记录的格式应符合要求。八、样板工序验收规定1. 本规定的样板工序系指砌筑工序、抹灰工序、内墙及天花涂料工序、厨厕墙面粘贴瓷片工序、室内水泥楼地面工序、室内地面砖铺贴工序、室内木地板铺贴工序、室内墙面砖铺贴工序、外墙面涂料工序、外墙饰面粘贴工序、铝合金门窗安装工序、室内入户门和房门安装工序、阳台地面砖铺贴工序、阳台栏杆安装工序、室内配电安装工序、室内厨厕给排水安装工序、厨具安装工序、洁具安装工序等基本分为室内样板间、室外样板房。2. 样板工序正式开工前，项目专业工程师应向施工单位进行技术交底，并提出质量标准。3. 样板工序完成后，工程部必须按规定会同规划设计部、经管部等相关部门进行验收，经验收合格后才准以此为样板铺开施工。4. 每期样板房工程砖砌体完成后，由工程部牵头组织规划设计部、销售部、物业管理部进行综合会审。5. 样板房完成后进行综合验收后，方可大面积施工。九、材料样板间规定工程部依据材料许可证规定在现场设立材料样板间，用于存放和保管安装类和装修类材料样板。1、 材料样板间的面积不小于10平方米，有条件的项目应将材料样板间设置在干燥通风处；2、 材料样板间应由专人管理；3、 应保持材料样板间干净整洁，材料样板间门、窗应完好，样板间的门应上锁，钥匙应由工程部经理保管，无关人员不得进入；4、 材料样板间应设置样板陈列架或陈列柜，陈列架或陈列柜应牢固且排列整齐；5、 材料样板应分类陈列，同一类材料的样板应陈列在同一处；6、 应保持材料样板的标签和签章完好；7、 应建立材料样板入库台帐、借用台帐、变更台帐，有条件的项目还建立材料样板图像类电子文档台帐；8、 相关单位借用材料样板，应经工程部经理同意，并办理登记手续后方可借用，任何单位和个人都不得逾期归还材料样板；9、 材料样板的保存期限至工程验收合格之日止；10、 材料样板间及材料样板归口工程部管理。十、工程质量分户验收（内部验收使用，也可以各地规定为准） 一、分户验收项目（毛坯房参此标准） 室内墙面、室内顶棚、室内楼地面、厨厕瓷片、厨厕地面、洁具、厨具、室内给排水、铝合金门窗、木门、防盗钢门、阳台、室内电气。二、分户验收项目质量要求（一）室内墙面 1、结合层 合格：粘结牢固，无掉层，基本无空鼓无裂缝； 优良：在合格基础上，结合层平整粗糙，无空鼓无裂缝； 2、表面 合格：表面平整洁净，颜色均匀，线角平直方正，无爆灰无裂纹； 优良：在合格基础上，表面光滑，颜色一致，无抹纹，线角清晰美观； 3、护角 合格：宜用1：2水泥砂浆做护角，其高度不得低于2m，每侧宽度不得小于15cm； 优良：在合格基础上，护角表面光滑平整，线角垂直； 4、槽盒 合格：槽盒位置，尺寸正确，槽线竖直横平，线盒基本平正； 优良：在合格基础上，线盒平正光洁，槽线整齐美观； 5、窗台和窗眉 合格：在外窗台比内窗台低不少于20mm，外窗台做做向外排水坡度，铝合金窗框与墙体接口应加防水胶，窗眉做成鹰咀状，外下沿做滴水线； 优良：在合格基础上，窗台平整光滑，防水胶平顺整洁； 6、阴阳角 合格：角线顺直，角面接合平整，阴阳角垂直方正； 优良：在合格基础上，角线竖直横平，角面平整光滑； （二）室内顶棚 1、结合层：粘结牢固，无掉层，基本无空鼓无裂缝； 优良：在合格基础上，结合层平整粗糙，无空鼓无裂缝； 2、表面 合格：表面平整洁净，颜色均匀，线角平直方正，无爆灰无裂纹； 优良：在合格基础上，表面光滑，颜色一致，无抹纹，线角清晰美观； 3、槽盒 合格：槽盒位置，尺寸正确，槽线竖直横平，线盒基本平正；优良：在合格基础上，槽盒平正光洁，槽线整齐美观； 4、阴阳角 合格：角线顺直，角面接合平整，阴阳角垂直方正； 优良：在合格基础上，角线竖直横平，角面平整光滑（三）室内楼地面 1、地砖或木地板质量 合格：地砖或木地板的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，地砖色泽均匀，无裂纹、掉角和缺楞，木地板色纹均匀表面光滑，无明显刨痕，无损伤；优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，无刨痕，榫头完好； 2、粘结质量 合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整，接缝密实； 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致； 3、外观质量 合格：地面砖平整洁净，色泽均匀，面砖无裂缝掉角、无空鼓、无翘起，木地板面平整洁净，清油颜色均匀，木纹清晰； 优良：在合格基础上，地面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝均匀、顺直，木地板光滑鲜丽，色泽一致；对缝横竖一致； 4、饰面砖踢脚线 合格：表面洁净，接缝平整，高度一致，结合牢固，缝口填塞密实； 优良：接缝顺直均匀，色泽一致，出墙厚度适宜均匀，缝口填塞平顺； 5、木板踢脚线 合格：表面光滑，无明显刨痕和锯痕，结合牢固，接缝平顺密实，清油颜色均匀，高度一致； 优良：在合格基础上，表面磨光，无刨痕和锯痕，接缝均匀，清油颜色一致，出墙厚度均匀，无钉头痕； （四）厨厕瓷片 1、瓷片质量 合格：瓷片品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，瓷片色泽均匀，无裂纹、掉角和缺楞； 优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直； 2、粘结质量 合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整，接缝密实； 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致，阳角对接； 3、外观质量 合格：瓷片平整洁净，色泽均匀。瓷片无裂纹，掉角，无空鼓，无翘起； 优良；在合格基础上，瓷片光鲜洁净，色泽一致。连接均匀，对缝横竖一致； （五）厨厕地面 1、地砖质量 合格：地砖品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，地砖色泽均匀，无裂纹、掉角和缺楞； 优良：在合格基础上，表面光滑鲜亮，周边方正平直； 2、粘结质量 合格：粘结牢固，无空鼓，无翘起，大面平整，接缝密实； 优良：在合格基础上，小面平整，接缝顺直，对缝一致； 3、外观质量 合格：地砖平整洁净，色泽均匀，无裂纹、掉角、无空鼓、无翘起； 优良：在合格基础上，地面砖光鲜洁净，色泽一致，接缝均匀，周边顺直，对缝横竖一致； 4、地面标高、坡度 合格：厨厕地面应低于厅房地面不少于1cm，坡度满足排水要求，不倒泛水，不积水； 优良：在合格基础上，排水坡度不少于0.002，地面排水顺畅； 5、地漏、渗漏试验 合格：地漏为地面最低处，其篦子顶面应低于设置处地面5mm，地漏结合处严密无渗漏，地面做不少于24小时的泡水渗漏试验，以不泛水、不渗漏为合格； 优良：在合格基础上，地漏接口平顺，并做成漏斗状； （六）洁具1、 洁具质量 合格：洁具的品种、规格、尺寸、颜色符合设计要求，洁具颜色均匀、无掉漆、无凹陷、无损坏； 优良：洁具选型适用合理经济，洁具光滑鲜丽，颜色均匀一致； 2、安装质量 合格：洁具安装平正牢固，接合处密实，无渗漏，排水管径及出口连接牢固、无渗漏，排水栓低于盆、槽底面2cm； 优良：在合格基础上，洁具朝向合理，高度合适，接合处密实平顺，给排水管走向合理，位置、标高正确； 3、盛水试验：洁具应做不少于24小时的盛水试验，以不渗漏为合格； （七）厨具 1、厨具质量 合格：厨具的材料、尺寸、款式符合设计要求，厨具洁净牢固，无掉漆、无损坏，颜色均匀，柜门启闭紧密灵活； 优良：在合格基础上，厨具美观精细，组合方便，款式新颖； 2、安装质量 合格：厨具安装平正