黑龙江五常市房地产市场调查报告2012-36页.docx

五常市房地产市场调查报告2012年5月目录一、城市概况- 2 -1、地理位置- 2 -2、城市规模- 2 -3、城市历史- 3 -4、交通情况- 3 -5、气候资源- 3 -6、支柱产业- 4 -二、城市宏观经济- 5 -1、经济总量- 5 -2、居民人均可支配收入- 5 -3、社会固定资产投资额- 6 -4、社会消费品零售总额- 6 -5、产业结构比例- 7 -6、“十二五”发展规划目标- 7 -三、城市发展规划- 9 -1、整体发展路线- 9 -2、城市布局及发展方向- 10 -四、土地市场- 11 -1、土地供应情况- 11 -2、近期土地成交情况- 12 -五、房地产市场- 13 -1、近年房地产开发情况- 13 -2、楼盘信息与存量表- 13 -3、调研楼盘个案详情- 15 -4、房地产市场综合分析- 20 -六、建材家居市场- 22 -1、建材家居市场分布情况- 22 -2、亚臣路家居商圈- 22 -3、亚臣路建材商圈- 24 -4、北方新村建材大市场- 26 -5、建材家居市场综合分析- 28 -六、农资市场- 29 -1、农资市场分布情况- 29 -2、五常市农资大市场及农机销售点- 29 -3、种子销售市场- 31 -4、粮贸商业街- 33 -5、农资市场综合分析- 34 -一、城市概况1、地理位置五常市隶属于黑龙江省哈尔滨市的县级市，位于黑龙江省南部。地处北纬444至4526和东经12633至12814之间。北接松嫩平原，距省城哈尔滨115公里；东南靠张广才岭西麓与尚志市相邻，东北部与哈尔滨市阿城区相邻，西部、西南部、南部与吉林省的榆树、舒兰、蛟河毗邻，是黑龙江和吉林两省的经济结合部。2、城市规模市域总面积7512平方公里，辖11个镇、13个乡、一个省级工业园区（牛家工业园区），总人口104万。五常地域呈狭长形，西北倾斜。全市素有“六山一水半草二分半田”之称。市域内中山面积达481平方公里，占总面积的6.4%，低山面积1653平方公里，占总面积的22%，丘陵面积1118平方公里，占总面积的14.9%，高平原面积2270平方公里，占总面积的30.2%，堆积谷平原面积323平方公里,占总面积4.3%,冲积平原面积1667平方公里，占总面积的22.2%。中山、低山、丘陵面积3252平方公里，占总面积的43.9%,高平原、平原、河谷平原面积4260平方公里，占总面积56.7%，水面183.7平方公里，占全市总面积的2.5%。3、城市历史五常原名欢喜岭，清咸丰四年设“举仁、由义、崇礼、尚智、诚信”五个甲社，取其“三纲五常”之意，得名五常。既有儒雅的古韵，又体现了城市文化品位。五常市于1855年放荒垦地，于欢喜岭设五个甲社，始称五常。1869年，派旗官“协领”设衙于五常堡，1882年设五常厅，1909年设“五常府”，1913年设县，1993年设市。4、交通情况五常市交通发达，距哈尔滨太平国际机场115公里，境内有拉滨铁路贯穿南北，黑大、哈五、铁通、雪乡等主干线公路形成网络，四通八达。202国道贯穿全境，是黑龙江省南下图们江的途经城市。5、气候资源五常市属中纬度温带大陆性季风气候，夏短冬长，寒暑悬殊。年平均气温3.5 ，最冷月(一月)平均气温大约为-19.1，最热月（七月）平均气温22.4。年平均降水量625毫米，无霜期124天，日照2576小时。五常市有丰富的资源，境内林地630万亩，草地37万亩，林地蓄积量达1225万立方米；沙金、铜、铁等矿产达200多种，刺五加、山参等中草药300余种，木耳、猴头等山野菜40余种，虎、熊等野生动物30余种；龙凤山、磨盘山两大水库蓄水量10亿立方米，拉林河、忙牛河、溪浪河三大水系水质清澈。6、支柱产业五常市整体经济还是依靠工业及周边乡镇农业为主要支撑点。五常市是黑龙江省乃至全国的重要商品粮基地。年产绿色优质水稻约100万吨，被誉为“中国香米之都”、“张广才岭下的水稻王国”。全市农作物播种面积243万亩，其中水田种植面积已发展到150万亩，已成为全国水稻生产的五强县之一。玉米种植60万亩，大豆种植38万亩，薯类2万亩。畜牧业发展前景广阔，产值占农业总产值的比重达到29.6%。制药、酿酒、纺织等传统产业实力雄厚，“葵花”、“华雨”等品牌驰名海内外。化工、机械、食品等产业正在迅速崛起，工业经济占国民经济总量达50%以上，五常已被列入全省经济十强县之一。二、城市宏观经济1、经济总量五常市近年经济快速增长，2009至2011年三个年度生产总值增长率分别达到 15.6%、14.8%、16.9%。2、居民人均可支配收入3、社会固定资产投资额随着近年城市房地产投资开发的加大，社会固定资产投资额增长显著，2009年至2011年的增长率分别达到36.5%、42.4%、30.1%。4、社会消费品零售总额5、产业结构比例2010年，一、二、三产业结构比为34.6：20.7：44.7。与“十五”末一、二、三产业结构相比，一产业比重下降5个百分点，三产业比重增加6个百分点。第一产业比重下降较大，第二产业持平，第三产业比重明显增加，经济结构进一步优化。6、“十二五”发展规划目标“十二五”末，生产总值、工业增加值、全口径财政收入、全社会固定资产投资实现“四个翻番”，即生产总值达到426.2亿元、工业增加值达到93.6亿元、全口径财政收入达到16亿元（其中地方一般预算收入8亿元）、全社会固定资产投资额达到260亿元。城镇居民可支配收入和农民人均纯收入年均增长达到13%。 基本实现农业现代化到2015年，高产、优质、高效、生态、安全的现代农业发展格局初步形成。机械化程度达到98%以上，标准化和组织化程度达到75%以上。水稻总面积达到280万亩，建成国家级现代农业示范区；优质玉米、绿色蔬菜、特色经济、畜牧养殖在现代化建设上实现突破性进展。新农村建设走在全省前列，形成“镇村一体化”发展格局。 建成中等规模城市到2015年，建成“30平方公里、30万人口”的中等规模城市。围绕金山公园，发展北部新城；建成东北外环公路，繁荣东部经济；开放杏花山公园，拓展南部休闲空间；建成跨铁立交桥，拉动西部发展。水电路气线“五网”完善，建成高标准住宅250万平方米。旅游、物流、金融、餐饮等现代服务业活力更强，城市经济更加繁荣。 建成牛家工业新城到2015年，8.4平方公里起步区内基础设施实现“八通一平”；深度开发利用北药、矿产、木材、农副产品等优势资源，建成医药、食品、装备和高新技术4个产业集群，新引进超千万元项目100个，实现税收2亿元，使牛家园区成为五常工业聚集区，哈南工业新城最亮点。 人民生活安定富裕到2015年，农村砖瓦化率达到98%以上，城乡人均住房增加3平方米；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长65%以上；财政供养人员工资和津贴补贴逐年增长；城乡养老保险、医疗保险达到100%，扩大城乡低保面；敬老养老、社会救助水平不断提高，低收入群体的生活得到改善。社会更加稳定，人民安居乐业。三、城市发展规划1、 整体发展路线坚持新城开发与老城改造并重，按照“30平方公里、30万人口”中等规模城市发展定位，围绕金山公园，发展北部新城；建成东北外环公路，繁荣东部经济；开放杏花山公园，拓展南部休闲空间；建成跨铁立交桥，拉动西部发展。完成以亚臣路为纵轴、金山大街为横轴“三纵六横一外环”的城区总体规划，建设宜居五常。2、 城市布局及发展方向根据市区的自然条件与特点，城市结构形态确定为以亚臣路为发展轴，以步行街至电影院为市中心区，以市政府周边片区为新城区。未来的五常市城市整体规划发展的方向，还是会依托亚臣路向北延伸，形成与哈尔滨牛家工业园区相呼应的趋势。四、土地市场1、土地供应情况五常市2010-2012年度国有建设用地供应计划表单位：公顷年份供应总量新增建设用地存量建设用地2010年250.3227.223.12011年260.4230.130.32012年274.0238.135.9黑龙江五常市基准地价表 单位：元/平方米 土地用途土地级别商业用地住宅用地工业用地51424115638119012320811071115875686724368622、近期土地成交情况项目名称地块受让人地块位置土地用途容积率成交面积（单位：公顷）成交价格（单位：万元）凯旋城小区湖南昌友置业投资有限公司五常镇花园街东侧、五二路西侧、金山新村南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：3.574930.559福明建材小区哈尔滨福明房地产开发有限公司五常镇建材大市场院内其他普通商品住房用地下限：1上限：7.920.374172.62金三角生态园小区哈尔滨盛世金成房地产开发有限公司五常镇葵花路西侧、建设大街南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：3.571.7547886.846龙御祥府小区五常市兴晟房地产开发有限公司五常镇运输路东侧、宝立小区西侧、慈云寺南侧其他普通商品住房用地下限：3.41上限：3.410.5318342铭奥国际小区(南区)哈尔滨铭建房地产开发有限公司五常镇启智大街东段南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：2.231.4722245.07金座国际黑龙江金座房地产开发有限公司五常镇花园路东侧、亚臣路西侧、丰源塑业南侧其他普通商品住房用地下限：1上限：4.073.1938929.033综合分析：近期五常市城区住宅用地成交价格在12万/亩至43万/亩，成交均价约22万/亩。五、房地产市场1、近年房地产开发情况2006年至2010年，全市城乡共完成房地产投资额44.5亿元，总开发面积498万平方米，改造棚户区82万平方米，其中城市开发住宅面积达235万平方米，农村开发住宅面积达263万平方米。城市人均住房面积由2005年的16.53平方米增加到现在的19.03平方米，农村人均住房面积由2005年的18.368平方米增加到19.97平方米。2011年全市住宅开发面积100万平方米（其中棚户区改造30万平方米，新建4个高标准住宅小区）。2012年计划开发量：改造棚户区20万平方米，建高档住宅小区30万平方米，推进小城镇建设，开发面积50万平方米，全市房地产开发量达到100万平方米。2、楼盘信息与存量表项目名项目地址总占地面积（）总建筑面积（）容积率产品类型销售价格（元/）去化率（%）存量（）宝立小区五常市建设大街与运输路交汇处2580006280002.43多层、 高层小高层均价3500元/，多层均价2750元/40%376800铭奥国际五常市第二中学东行50米2000005000002.5小高层均价3300-3400元/0500000金禾国际南城广场三中附近650001600002.46多层、小高层未开盘0%160000贵都大厦北二道街市幼儿园东侧7000200002.85一栋17层高层均价3900元/70%6000国际冠亚街区亚臣路中国银行旁750001600002.13多层剩部分6层，2500元/98%3200福顺家园亚臣路与开发街后街交汇处17776355002.0多层均价2900元/95%1775福泽尚品福顺家园北侧5000140002.8小高层未开盘0%14000诗阳名苑老中医院旁30000700002.33多层、小高层尾盘，6层2580元/，小高层12层价格4050元/95%3500金座新臣亚臣路603号21000470002.1多层均价2950元/65%16450龙御祥福人和路与新市场路交汇处15000345002.3小高层未开盘0%34500金泰家园实验二小旁边21430450002.122栋多层均价2800元/35%29250铂金府邸亚臣路与铂金路交汇处3100004500001.45多层、小高层、高层未开盘0%450000新华家园开发大街与人和路交汇处550001200002.2多层、小高层多层6楼2500元/，小高层均价3800元/多层销售95%，高层销售20%48000金山绿水五常市金山大街与五二路交汇口36000750002.19栋11层小高层，2栋19层高层未开盘0%75000总存量17184753、 调研楼盘个案详情 铭奥国际项目名称铭奥国际电话0451-56662678开发商哈尔滨铭建房地产开发有限公司项目地址五常市第二中学东行50米售楼部地址亚臣路与希望大街交汇开盘时间预计2012年6月营销企划自销总占地面积20万总建筑面积50万规划用途住宅、商业规划形态13、17层住宅、会所、大型超市施工进度一期建至地上4层交付期限12年年底容积率2.5绿化率35%总户数总共8000户一期1000多户物业费无面积范围49-148车位配比无销售分析销售价格预计均价3300-3400元/销售进度未开盘，已预订超过100套客源分析目标客户定位为五常市中产阶级楼盘点评50万平方米的西班牙风格建筑群位于亚臣路东侧，第二中学旁，教育是其优势资源，但位置比较偏，周边配套未完善，环境较差。项目配套包括2万平米的家乐福超市，建设5星会所等设施。楼盘图片 金山绿水项目名称金山绿水电话0451-55865888开发商黑龙江上峰房地产开发商项目地址五常市金山大街与五二路交汇口售楼部地址五常市金山大街与五二路交汇口开盘时间未定营销企划自销总占地面积36000总建筑面积75000规划用途住宅、商业规划形态9栋11层小高层，2栋19层高层施工进度在建外围商服交付期限暂无容积率2.1绿化率45%总户数800户物业费无面积范围80-130车位配比销售分析销售价格预计均价3300元/销售进度未售客源分析楼盘点评位于金山大街东段北方新村建材市场对面，项目规划较好，为北京开发商所建。该区域配套尚未完善，无公交通过，居住氛围较淡。目前该项目正加紧建，计划建小区建成现房再销售。楼盘图片 宝立小区项目名称宝立小区电话0451-56668888开发商五常市宝立房地产开发有限公司项目地址五常市建设大街与运输路交汇处售楼部地址宝立小区运输路旁开盘时间10年营销企划自销总占地面积25.8万总建筑面积62.8万规划用途住宅、商业规划形态多层、小高层施工进度一期现房，二期在建交付期限 一期已交付，二期交付时间不详容积率2.43绿化率33%总户数物业费无面积范围30-115车位配比无销售分析销售价格小高层均价3500元/，多层均价2750元/销售进度已上市房源销售60%客源分析五常市市区及周边乡镇居民楼盘点评位于建设路与运输路交汇处，临近步行街。项目规模大，以多层为主，一期项目现已交房，本地开发商，口碑较好。楼盘图片 铂金府邸项目名称铂金府邸电话045157875888开发商黑龙江省泰仁房地产开发有限公司项目地址亚臣路与铂金路交汇处售楼部地址亚臣路与铂金路交汇处（在建）开盘时间暂无营销企划自销总占地面积31万总建筑面积45万规划用途住宅、商业规划形态多层、4栋小高层、一栋32层高层施工进度在建售楼部，楼地基动工交付期限暂无容积率1.45绿化率41%总户数暂无物业费无面积范围55-200车位配比销售分析销售价格预计多层均价3000元/销售进度未开盘客源分析楼盘点评项目位于五常市北部新区，周边绿树萦绕、环境优美，空气新鲜，公交车站经亚臣路直达市区，很适合居住。该项目还将建一栋五常市地标建筑32层高层，将是五常市第一高楼。楼盘图片4、房地产市场综合分析 老城区的楼盘以尾盘居多，市政府周边以及金山大道以北的新区是目前市场开发的集中点。 小区整体功能规范设计不完善。现阶段，五常市虽然大多数项目的占地规模都较大，但小区的整体功能规划还是欠缺，无论从小区的绿化，还是从小区各方面的配套设施于规范小区相比较还是存在较大的差距。 五常现阶段销售的楼盘大多以多层为主。2011年五常地区开发的项目规模都比较大，市场出现的产品多数都是多层为主。进入2012年，即将入市的楼盘（如铭奥国际、金山绿水）改变了这一市场特征，电梯房的开发比例大幅度提高，这也是五常市房地产发展的趋势所在。 目前多层均价约2700-2900元/，而高层均价在3400-3600元/左右。 60-90为市场主力户型。 五常市区处于哈尔滨发展的大都市圈中，近年城市发展规模不断扩大，持续加大开发量，但没有外来人口的支撑，房地产市场发展基本依靠城市及周边乡镇的客群，整体市场趋于饱和状态，近期开发价值不大。六、建材家居市场1、建材家居市场分布情况五常市建材、家居市场主要分布在城市主街亚臣街沿线，比较分散，主要由三部分组成：u 家居商圈：南二道街至北二道街段的亚臣路两侧，主要以中小规模的家居卖场为主，周边有少量建材商店；u 建材商圈：包括五常市建筑装饰材料综合大市场、开发区后街建材市场以及亚臣路中段的建材商店；u 北方新村建材大市场：位于金山大道东侧，是2011年新建的建材市场。2、亚臣路家居商圈经营产品：家具卖场居多，部分经营灯饰、五金；家具卖场约35家，其他建材商店约20家，整体体量约11000。租赁情况：租金在35元/月至45元/月，平均租金约40元/月；经营品牌面积（）租金（元/年）大平洋家具一层80，二层1399万美英家具广场两层40018万新世界家具城两层24012万名都时尚家居广场两层26011万丰光电料灯具城两层1106万3、亚臣路建材商圈 五常市建筑装饰材料综合大市场主营产品：装潢材料、地板、木门、吊顶、橱柜、油漆等；主要以小户经营为主，总共建材商家约75家，体量约8000； 租赁情况：租金在38元/月至48元/月，平均租金约43元/月；地段经营品牌面积（）租金（元/年）建材市场高丽装潢批发超市2109.5万建材市场锦达木门603万建材市场立邦漆301.7万 开发区后街建材市场该建材市场位于福顺小区南面开发区后街，开发区后街南侧有建材销售商店16间，面积从30-90不等，以加工制造。北侧为福顺小区的沿街底商，共有装潢建材商店25家，经营面积在40-80，总的体量约3000。主要经营：五金、板材、陶瓷、吊顶、橱柜、壁纸、石膏制品等。租赁情况：租金在28元/月至45元/月，平均租金约36元/月；地段经营品牌面积（）租金（元/年）开发区后街艺美世家502.8万开发区后街春城石膏制品专卖店703万开发区后街意特陶陶瓷专卖店752.5万 亚臣路中段建材商店主营产品：地板、木门、橱柜、水暖等；亚臣路两侧沿街店面，主要以小户经营为主，总共建材商家约50家，体量约5000； 租赁情况:租金在42元/月至60元/月，平均租金约48元/月；地段经营品牌面积（）租金（元/年）亚臣街鲍氏橱柜564万亚臣街百世地板1056万亚臣街顺达凯莱木门两层1005万4、 北方新村建材大市场地址金山大道东段，天城缘小区东侧开发商哈尔滨福明房地产开发有限公司楼盘电话0451-5355999/55869999竣工时间2011年7月项目规模一期商服约17000，二期大棚约18000经营业态一期商服主要以经营陶瓷、瓷砖为主，二期大棚以批发钢材、木材为主面积一期均是两层商服，面积120-270；二期大棚可分割，面积不定销售情况销售价格一期南侧商服9800元/，西侧商服6800元/， 东侧商服5800元/；二期无法销售销售率一期商服销售率约50%租赁情况出租价格开发商招租价格：一期西侧商服2万/年，约10元/月，南侧商服4万/年，约20元/月；二期大棚5-8元/月。出租率一期南侧商服出租率80%，西侧商服出租率20%，东侧商服出租率0%，整体出租率约35%；二期大棚出租率90%。5、建材家居市场综合分析 亚臣路家居商圈主营家具，商户以中小规模为主，平均租金约40元/月，体量约11000。 亚臣路建材商圈主营装潢材料、地板、木门、吊顶、橱柜、卫浴、水暖等，以批发为主，主要是小户经营，市场比较混乱；平均租金约45元/月，整体体量约16000。 北方新村建材市场以销售陶瓷、瓷砖，批发钢材、建材原材料为主，也是小户经营为主，整体体量约35000，是五常市目前规模最大的建材市场，但项目定位较低，运营管理不善，是造成目前整个项目出租率和租金水平较低的主要原因。 在产品档次方面，五常市居民的消费水平决定了目前的建材、家居市场主要以中、低档次的产品为主。 五常市整体建材、家居市场水平较落后，缺少管理完善的大型综合建材市场。六、农资市场1、农资市场分布情况通过对五常市农资市场的走访、调查，了解到五常市的农资市场集中在市区西边，北二道街至南三道街之间。靠近铁道运输站及203省道，交通方便。主要由“五常市农资大市场”、无常市种子销售市场、粮贸商业街及农机销售点构成。2、五常市农资大市场及农机销售点“五常市农资大市场“处于建设大街西段偏北位置，呈倒“7”字形分布农资路与建设路上。其旁边就有物流中心，方便进出货物。农资大市场于2005年左右投入使用，目前已经是成熟的农资市场。该项目为两层沿街店面，单间面积在140-180之间，共105间店面，93家销售商，总建筑面积约16800。其中72家销售农药化肥，16家销售农机、农机配件及提供农机维修服务，另有5家商店经营其他业务。“五常市农机大市场”的东边及其对面，还有23家农机及配件销售商店。中小销售商经营面积在50-120左右。大的销售商有青田农机销售公司，经营面积在300平米左右，主要经营国内外品牌的拖拉机、插秧机、收割机等；万世达农机公司经营面积在700左右，销售东方红拖拉机、插秧机、柴油机、东洋收割机等农业机械，总经营面积在3500左右。租赁情况：商家两层面积租金备注兴隆药肥经销处15524000元/年农药肥料销售商多以租赁店铺经营，农机及配件销售以自持店铺经营者多。沃地佳农资连锁经营店14021000元/年大庆牌复混肥厂家直销处44055000元/年先锋农机销售处290店面自持2005年55万购得辉煌农机经销处170店面自持2005年29万购得3、种子销售市场现有的种子市场在203省道南面，共13家单层店面经营种子生意的商店。营业面积在55-170，总经营面积有880。主要经营的种子有：玉米、大豆、水稻等。租赁情况：商家面积租金备注辰雨种子经销处9024000元/年大康种子经销店105店面自持2004年30万够得五常市珍稀种子经销处12028000元/在现有种子销售市场的斜对面，已建成新的“五常市种子销售市场”，处于销售引资阶段，目前只有4家种子商店开业，具体租金还未确定。占地面积7000总建筑面积9000规划60间店面户型地上两层，地下一层面积130-195销售价格5500-6000元/经营业态各种种子销售备注租金水平参考“五常市农资大市场”与“种子销售市场”4、粮贸商业街粮贸商业街在新“种子销售市场”与“五常市农资大市场”之间，分为两条街。分别处于建设大街的A街和203省道上的B街。A街面向“五常市农资大市场”，B街在现在种子销售市场旁，新“种子销售市场”对面。目前已有个别种子、农机配件及大米销售商店开业。项目情况：A街B街总经营面积450012000套数3252层数2层3层层高3.5米3.5米面积130-150210-390价格5800-6000元/5200-5500元/销售率40%60%业态种子、农药化肥、农机、粮油等建设大街A街203国道B街5、农资市场综合分析 五常市的农资市场靠近铁道运输站与203省道，交通方便，便于物流配送。 农资市场的经营面积达到了21180，在粮贸商业街与新种子销售市场全部投入使用之后，其经营面积能达到43680平米。 “五常市农资大市场”缺少满足农机市场的仓储空间，使得农机经销商在这里的经营成本加大，发展空间较小。 “五常市种子市场”全面投入使用后将成为五常市规划较好，专门销售种子的专业市场。 现有农资市场的租金为12-28元/月，租金水平较低，经营状况良好，经营者对目前的收益也比较满意。 城市化带来的农村人口的下降，在使五常市家庭耕种成员持续减少的同时，也促成了农业机械化的进程，提升了中大型农机的需求量。 五常市农资市场缺乏科学、有效的管理规划，有待进一步完善。 铭远房地产营销策划有限公司 0451-53532456