1104-永大集团房地产行业分析报告

宁波永大投资集团宁波永大投资集团房地产行业分析报告房地产行业分析报告 机机 密密 北京北大纵横管理咨询公司北京北大纵横管理咨询公司 二零零四年十月二零零四年十月 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第2页页北大纵横北大纵横重要说明重要说明n本报告为中期汇报，所有意见均非最终结论本报告为中期汇报，所有意见均非最终结论n本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第3页页北大纵横北大纵横导导 读读q宏观环境对房地产行业影响分析宏观环境对房地产行业影响分析q城镇住宅市场需求和成长性分析城镇住宅市场需求和成长性分析q模式借鉴模式借鉴q价值链分析价值链分析Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第4页页北大纵横北大纵横宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响业战略环境所产生全局性的影响企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的；2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的；3、企业战略环境是动态的而不是静止的。政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制行业需求市场需求国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化生活方式可任意支配收入就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第5页页北大纵横北大纵横近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行住行”倾斜倾斜国民经济持续增长，2003年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以“衣食”为主转向“住行”。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。20012010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段。资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第6页页北大纵横北大纵横邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期-20-200 020204040606080801001001201201401401601601801801992年1992年1993年1993年1997年1997年1998年1998年1999年1999年2000年2000年2001年2001年2002年2002年2003年2003年全国房地产投资增长率（%）全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）供给牵动需求期需求牵动供给期调整期数据来源：2003年房地产行业研究报告Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第7页页北大纵横北大纵横房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率增长率近几年，全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，没有出现19921993年增长率高达117和165的过热现象。 资料来源：中国统计年鉴（1990-2003） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第8页页北大纵横北大纵横房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升，已成为中国经济的支柱产业升，已成为中国经济的支柱产业房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56，逐步上升至2003年的24.1，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业资料来源：中国统计年鉴（1990-2003） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第9页页北大纵横北大纵横近年房地产开发利润率普遍在近年房地产开发利润率普遍在10% 以上，中高档住宅以上，中高档住宅开发利润在开发利润在30%以上以上u行业利润持续提高行业利润持续提高房地产企业2003 年总收入达9300 亿元，同比增长32%；净利润总额超过350 亿元，同比增长39%。u开发利润保持较高水平开发利润保持较高水平从国内情况来看，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。u上市公司的利润快速增长上市公司的利润快速增长从7家房地产上市公司公布的2003年年报看，我国房地产企业毛利润率大幅提高，在2246之间。5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的增长速度数据来源：国土资源部，CEIC；2003年上市公司年报Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第10页页北大纵横北大纵横资本追逐市场，导致全资本追逐市场，导致全国房地产开发公司数量逐年增加国房地产开发公司数量逐年增加受国家宏观经济形式影响，自90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到33482个，96年出现下降，97年上升，至2003年37123家。民营、股份制企业不断增加。2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第11页页北大纵横北大纵横但目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力但目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差差 u具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业 u1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元，2002年达到33043亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元 u房地产业是非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。 u销售百强的房地产企业总共只占市场的4%左右。而在香港，排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80%，其中前三家就占50%。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第12页页北大纵横北大纵横国内房地产企业将面临整合的局面国内房地产企业将面临整合的局面u房地产企业数量增长趋缓房地产企业数量增长趋缓我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段：第一阶段1986-1991年。市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。第二阶段1992-1996年，我国房地产开发投资出现快速增长势头。第三个段1997年至今。房地产开发企业数量出现趋缓。u国内房地产企业集中度较低国内房地产企业集中度较低与发达国家相比，国内房地产行业集中度比较低，中国最大的房地产公司万科集团的市场占有率2003年为0.9%，中国的房地产大鳄还没有形成，市场正处于整合期，合并重组、跨区域运作将成为主要特征。u房地产行业逐步整合房地产行业逐步整合房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。 中国十强与美国十强比较中国十强与美国十强比较中国美国销售额263.2857亿元3686.76亿元市场占有率5.96%27.25%中国最大与美国最大比较中国最大与美国最大比较万科Pultehome.Inc销售额44.15亿元596.6亿元市场占有率0.9%4.5%Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第13页页北大纵横北大纵横由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热导致近两年房地产投资趋热房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力达到30。国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。表表2-5：主要城市房屋销售价格指数变动情况：主要城市房屋销售价格指数变动情况单位：单位：%数据来源：根据中国经济景气月报整理2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅1.3个百分点2004年第一季度，全社会固定资产投资继续呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点2003年房地产累计开发投资情况 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第14页页北大纵横北大纵横两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范全面调整和规范2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。国务院进一步治理整顿土地市场秩序工作方案关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 831大限中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知121文对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知2004住房公积金行政监督办法国务院物业管理条例业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知房地产投资过热房地产投资过热房地产稳步发展房地产稳步发展前期前期( (取得土地和房屋拆迁取得土地和房屋拆迁) )中期中期（银行贷款和建设施工）（银行贷款和建设施工）后期后期（房屋销售和物业管理）（房屋销售和物业管理）Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第15页页北大纵横北大纵横全国各级开发区情况省级以下开发区67%国务院批准6%省级政府批准27%1 1、土地政策、土地政策法 规颁布单位关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定(4号令)北京国土房管局关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见 北京市政府国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知国务院国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报国土资源部国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划的通知国土资源部关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国务院办公厅2004年我国出台的主要土地市场政策 国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至今年上半年，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%； 一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头资过快的势头资料来源：国务院信息中心Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第16页页北大纵横北大纵横其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向2 2、金融政策、金融政策对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题结构性问题，规定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响。部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，而商业银行违规放贷，助长了房地产投资的过热倾向房地产投资的过热倾向。对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款拖欠工程款的问题，规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单位，依法减少授信额度或者不提供授信”。2003年城镇固定资产投资率增幅达43%，其中房地产开发投资增幅达30%,创历史新高， 2004年初固定资产投资同比增长53%，3月，国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长控制固定资产投资过快增长的势头”，银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查。我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第17页页北大纵横北大纵横央行央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化房地产业将进一步产业化开发商原有融资手段121121文件要求房地产商应有雄厚的资本取得土地使用权证书后，即可拿土地进行抵押贷款施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段通过预售从购房者处获取大量资金对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款；开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30；严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。融资渠道多元化Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第18页页北大纵横北大纵横房地产受到较大力度的宏观调控，开发商在土地资源、房地产受到较大力度的宏观调控，开发商在土地资源、资金资源各方面面临着挑战资金资源各方面面临着挑战房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国务院国务院1818号文件号文件完善供应政策，调整供应结构改革住房制度，健全市场体系发展住房信贷，强化管理服务： 对符合条件的房地产开发企对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序具体相关具体相关措施措施综上所述，2003年中央政府采取了严禁“圈地”，控制货币供应量等措施，种种迹象表明，实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出，对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热。宏观经济环境发生了改变，中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点也会相应地发生变化。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第19页页北大纵横北大纵横第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管3 3、拆迁管理、拆迁管理对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则；北京市城市房地产转让管理办法还规定了预售商品住宅按照套内建筑面积计价、商品住宅公用建筑面积分摊公示制度、变更规划需经所有购房人同意等制度推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打击野蛮拆迁等措施截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38，经济发达的城市已达50以上，深圳等城市已超过95，物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。国务院颁布的物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。4 4、销售管理、销售管理5 5、物业管理、物业管理伴随着积极财政政策的淡出，税制改革税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段，生产型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第20页页北大纵横北大纵横政府宏观调控对房地产行业影响明显政府宏观调控对房地产行业影响明显国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：今年4月份“国房景气指数”为105.77，比3月份下降0.43点，与去年同月相比下降1.12点。今年前4个月，随着房地产开发投资增幅明显回落，“国房景气指数”呈“几”字型，升降明显，已经回落到2003年以来的最低点。这表明，年初以来，国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。4月份，“国房景气指数”所属的8个分类指数中有6个分类指数呈现不同程度的下降。其中，受政策影响的竣工面积和新开工面积分类指数降幅最高，成为影响“国房景气指数”回落的主要因素。数据来源：中京房网Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第21页页北大纵横北大纵横从从2004年第二季度开始，投资增幅逐月降低，增速过年第二季度开始，投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制猛势头得到初步遏制 2003-2004年年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）数据来源：国家统计局u一季度投资继续增长一季度投资继续增长一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。u二季度开始回落二季度开始回落6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，增幅降低19.1个百分点。上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。u房地产增速过猛势头得到遏制房地产增速过猛势头得到遏制1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。2002-2004年年1-6月房地产投资增长情况（月房地产投资增长情况（%）Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第22页页北大纵横北大纵横从长远看，中国经济将保持长期的高速增长从长远看，中国经济将保持长期的高速增长预测部门预测结果：GDP增长率国务院发展研究中心20002005年：6.98.120052010年：6.47.820102015年：5.67.120152020年：6.37.2世界银行20012010年：6.920112020年：5.5亚洲开发银行20002010年：620102020年：5高盛公司20012010年：7.220102025年：6.8国内外机构对2004年中国GDP的预测国外机构对未来20年中国GDP的预测8.387.58.598109.58.47.97.8024681012发改委社科院商务部中银国际北大国家统计局万事达国际高盛德意志银行亚洲开发银行摩根士丹利宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展大于8%高速发展10%15%飞速发展资料来源：西蒙库兹涅茨著各国经济的增长2004年上半年GDP为9.7%，下半年受宏观调控影响将略有回落但总体应在910%之间未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第23页页北大纵横北大纵横这对这对房地产投资会起到巨大拉动作用房地产投资会起到巨大拉动作用，房地产投资将，房地产投资将持续增长持续增长u城市化成为最强劲的增长动力城市化成为最强劲的增长动力2003年底我国城市化率超过40%，进入高速增长期，大规模城市化直接带来人口向城市迁移和城市基本建设投资增长；u住宅消费的快速增长住宅消费的快速增长2003年底我国人均GDP达到9030元，由温饱进入小康社会，这一经济发展阶段决定了住宅消费成为主要和持久的消费热点，也是新的国民经济增长点；u国家政策的大力扶持国家政策的大力扶持2003年国务院18号文件，明确房地产业在国民经济中的支柱产业地位；同时一系列以土地和资金为核心的调控政策将促进行业的健康持续发展。u对人民币升值的预期，增强了房地产对人民币升值的预期，增强了房地产的保值增值性的保值增值性1999-2003固定资产投资与房地产投资情况18.34%17.91%17.05%15.14%13.74%010000200003000040000500006000019992000200120022003(亿元)1999-2003年房地产投资额41034984634477911010602000400060008000100001200019992000200120022003（亿元）年均复合增长年均复合增长率率=25.27%5年来，房地产投资的年均增长率超过了25%同时，房地产投资占固定资产投资的比重稳步增长未来增长的驱动力未来增长的驱动力资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第24页页北大纵横北大纵横中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长也促使房中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长也促使房地产市场容量逐步释放地产市场容量逐步释放中国城市化进程0246810121416182000年2010年2020年2050年年亿00.511.522.533.5倍中国总人口规模（亿） 12.36城市人口规模（亿） 3.7是1997年城镇人口的倍数 -中国城市人口的高速增长对房地产建设提出了客观要求资料来源：国务院信息中心住宅自然需求39.467.495.486.4123.65160.9181.4237.4293.40100200300400500600住宅自然需求住宅自然需求人均住房人均住房20平平人均住房人均住房25平平人均住房人均住房30平平亿平米2010年2020年2050年年份2 0 0 0 20102 0 1 0 20202 0 2 0 2050平均每年住宅建设面积6.721亿平米5.625亿平米3.792亿平米根据上图，以目前所拥有的80亿住宅为基数，按照1.25%的折旧率计算，在未来50年住宅自然需求情况如下：Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第25页页北大纵横北大纵横而技术发展也促进了房地产业的发展而技术发展也促进了房地产业的发展创新项目创新的内容和形式对房地产业的影响建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势物业服务创新住宅销售创新建筑技术创新住宅部件品创新规划设计创新招投标创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第26页页北大纵横北大纵横但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响房地产消费起到影响房地产需求变化20082008奥运奥运加入加入WTOWTO美国霸权主义美国霸权主义经济全球化经济全球化台海台海危机危机恐怖与动荡恐怖与动荡非典等非典等疫情疫情亲民亲民政策政策城市品位升级消费者恐慌大城市楼市萧条防范不可预见情况增加储蓄抑制房地产消费持币观望影响外国投资商业地产升温收入水平提高经济周期趋缓推出经济适用房二元经济趋变危机意识增加束缚中国经济增长新技术引进房贷增加房地产升温体育场馆建设外行2.5%个贷Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第27页页北大纵横北大纵横总体上讲，宏观环境有利于也必将引导房地产行业走总体上讲，宏观环境有利于也必将引导房地产行业走向一条正规发展的道路向一条正规发展的道路 政治： Policy经济： Economic社会： Society技术： TechnicPest分析从根本上要求房地产行业进入一个良性竞争的时期高速的经济增长将带动房地产行业的发展目前的社会发展给房地产带来了巨大的市场空间新型技术的进入将加剧房地产行业的发展态势国内的房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平。未来50年，尤其从2004年至2020年中国经济将持续快速增长，中国城镇居民的收入水平也将快速增长，中国将进入富裕社会。居民住房进入暴发式需求时期。政府将主要通过宏观经济手段规避投资过热。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第28页页北大纵横北大纵横导导 读读q宏观环境对房地产行业影响分析宏观环境对房地产行业影响分析q城镇住宅市场需求和成长性分析城镇住宅市场需求和成长性分析q模式借鉴模式借鉴q价值链分析价值链分析Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第29页页北大纵横北大纵横十六大将加快城市化进程和提高居民生活水平作为经济建十六大将加快城市化进程和提高居民生活水平作为经济建设和改革的重要任务，对住宅产业发展起到促进极大作用设和改革的重要任务，对住宅产业发展起到促进极大作用“国内生产总值翻两番”n房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9，其中大城市为49.3、中等城市为45.1、小城市为48.1； n根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿米2住宅；n2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4，每年拉动GDP增长1个百分点以上；“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年，我国将全面建设小康社会， “坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局” 十六大报告n恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会要求。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第30页页北大纵横北大纵横根据根据中国房地产业中国房地产业20012010年发展规划年发展规划，2010年年城镇人均使用面积达到城镇人均使用面积达到18平方米，住宅市场前景广阔平方米，住宅市场前景广阔2003年底住房面积市场容量37.6亿2010年底住房面积目前人口5.24亿人均现有面积15.52010年人口2010人均面积6.4亿18原有住宅拆迁重建2003年底住房面积90.68亿重建比率4%Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第31页页北大纵横北大纵横随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力增强增强除北京、上海两大城市外，天津、浙江、山东乃至全国平均水平增幅均非常明显。而且均接近或超过800元这条线（按照国际惯例：三口之家六年收入总和作为可购房产计算）。资料来源：中国统计年鉴、浙江省政府信息中心Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第32页页北大纵横北大纵横我国城市化进程进入高速发展期，我国城市化进程进入高速发展期，2003年城市化率超年城市化率超过过40%19782003中国城市化进程020000400006000080000100000120000140000197819801985198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003年度万人051015202530354045%总人口城镇人口城镇人口比重(%)纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线起飞期起飞期平缓期平缓期高速发展期高速发展期城市化率30% 70%按照纳瑟姆曲线，当一个国家城市化率达到30的时候，整个城市化将会面临一个起飞阶段，中国今天的城市化率是36，未来至少20年时间，城市化将是中国的主旋律。资料来源：中国城市化进程Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第33页页北大纵横北大纵横随着中国城市化建设步伐持续加速，居民住宅需求将随着中国城市化建设步伐持续加速，居民住宅需求将进入崩发阶段进入崩发阶段中国城市的中国城市的“那瑟姆那瑟姆”曲线曲线城市人口增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。2003年末，我国城市人口约为5.23亿。专业机构预计，2010年则有望接近7.3亿(城市化率约为55%)，新增城市人口约2亿。中国城市人口加速增长期将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9% 资料来源：中国城市化进程分析，中国经济景气月报2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况 近年来商品房销售情况持续保持快速增长，说明需求旺盛，而住宅在商品房销售中的比例持续增大。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第34页页北大纵横北大纵横今后半个世纪中中国的住宅产业将持续增长，尤其今今后半个世纪中中国的住宅产业将持续增长，尤其今后后10年里需求增长速度极快年里需求增长速度极快随着，中国经济进入快车道，居民可支配收入水平持续增长，购房能力逐步加强，从2004年到2010年短短六年间需求将达51.21亿平米，中国民用住宅市场进入最佳发展期。资料来源：中国城市化进程分析Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第35页页北大纵横北大纵横从供给方面看：从从供给方面看：从1997年以来商品用房供给逐年上升，年以来商品用房供给逐年上升，住宅投资占房地产投资总额比例不断加大住宅投资占房地产投资总额比例不断加大2003年全国商品住房施工面积同比增长26.0%；竣工面积同比增长21.5%。其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。 1998年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需求推向市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着住宅产业的持续增长，目前已占全行业的68%以上，成为整个产业的增长的核心商品住房竣工面积增长情况商品住房竣工面积增长情况资料来源：国务院信息中心，中国经济景气月报Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第36页页北大纵横北大纵横这种供求趋势将继续受经济周期及整个房地产产业波这种供求趋势将继续受经济周期及整个房地产产业波动周期的影响动周期的影响供给牵动需求时期需求牵动供给时期主要表现：长期高幅波动长期高幅波动通货紧缩、高空置率、股市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预主要表现：短期低幅波动短期低幅波动通货膨胀、低空置率、股市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品出炉、宏观调控1990年1993年1998年2000年2003年宏观调控线需求拉动线宏观调控失力非宏观调控影响下的房地产周期：供小于求剌激价格上升利润增加剌激投资规模扩张商品供应量增加供大于求价格下降利润减少投资规模缩小商品供应量减少供小于求。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第37页页北大纵横北大纵横 总体上，尽管受政策风险影响，城镇住宅市场仍然具总体上，尽管受政策风险影响，城镇住宅市场仍然具有很高的市场吸引力有很高的市场吸引力起步阶段起步阶段平稳阶段平稳阶段快速上升阶段快速上升阶段萎缩阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计世行住宅产业统计纳瑟姆曲线纳瑟姆曲线起飞期起飞期平缓期平缓期高速发展期高速发展期城市化率30% 70% 高房地产房地产行业盈利性行业盈利性低市市场场成成长长性性高因此，宁波永大集团房地产业因此，宁波永大集团房地产业务面临着较好的市场发展机会，务面临着较好的市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力。能力的市场压力。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第38页页北大纵横北大纵横 住宅房地产的四种主要业态：别墅、高档公寓、普通住宅房地产的四种主要业态：别墅、高档公寓、普通商品房、经济适用房商品房、经济适用房普通商品房普通商品房经济适用房经济适用房住宅主要业态住宅主要业态别墅别墅TOWN-HOUSETOWN-HOUSE当前跨区域地产商投资的主要方向以当地中小型房地产开发公司投资为主高档公寓高档公寓及住宅及住宅Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第39页页北大纵横北大纵横不同住宅类型针对不同的消费群体，消费主体将随着不同住宅类型针对不同的消费群体，消费主体将随着区域市场的发展进行演变区域市场的发展进行演变经济适用房普通商品房公寓TOWN-HOUSE别墅顶级收入阶层高收入阶层中低收入阶层u在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求。u随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主。Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第40页页北大纵横北大纵横中国别墅对应的收入最高的居民收入波动幅度较大，中国别墅对应的收入最高的居民收入波动幅度较大，造成中国别墅市场起伏较大，周期性短的特点造成中国别墅市场起伏较大，周期性短的特点1990年 1992年 1995年 1998年 2000年 2003年国内别墅市场大致走势图u 中国别墅市场历经大起大落，十年来有过三次建设高潮，但是很快就转入低谷u 紧缩的投资政策，导致投资品盈利水平的下降，高收入家庭的收入预期在一定程度上恶化。对于高收入阶层而言，“10万元”以上消费(多套/高档住宅、轿车)的需求收入弹性最大，一旦收入预期增长放缓，这类消费需求首先受到抑制。资料来源：中国统计年鉴，申银万国证券研究所Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第41页页北大纵横北大纵横中国别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关中国别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策的限制，实力不强的开发商相继退出政策的限制，实力不强的开发商相继退出盲目性急功近利忽视景观形状差异规划设计欠缺片面追求利润选址不够重视 p脱离了别墅功能p造型呆板，选材粗糙p施工质量差p配套设施不全p片面追求销售面积增加栋数p水电、通讯问题不能解决p景观一般，无特别之处u由于占地和市政投资不经济，政府从节约土地资源出发，也有一定限制u虽然利润高，但别墅项目销售时间长，资金回收周期长，增加了别墅市场进入门槛u别墅前期规划设计和中期见设施工要求较高，相应对开发商的综合实力要求较高u较高的要求和不可捉摸的市场使很多开发商开始退出这块市场国内别墅市场开发存在很多问题首先选址不科学选址不科学，项目开发急功近利，匆忙上马，甚至完全忽视环境资源和自然景观；其次规划十分欠缺规划十分欠缺，公共环境与庭院应有足够空间，造型设计和建筑形式要体现一定的档次，多数别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量差；片面追求利润片面追求利润，强调销售面积，从根本上脱离了别墅休闲的功能Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第42页页北大纵横北大纵横商品房市场价格持续走高商品房市场价格持续走高 ，需求旺盛，需求旺盛2002-2003年全国房屋销售价格指数（年全国房屋销售价格指数（%） 2003年全国住宅销售情况普通商品房是城镇居民住宅的主要业态形势，一直占到整个房地产投资和市场需求的最大比例，从近年来的销售价格来看，相对于其他业态形势，普通商品房的需求量和价格提升比例是最高的资料来源：国务院信息中心，中国经济景气月报Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第第43页页北大纵横北大纵横经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，成为部分开发商下一步的开发重点优惠，成为部分开发商下一步的开发重点 项 目经济适用房商品房售价（元）3800.00 4500.00 成本（元）3338.50 3587.50 利润（元）416.5912.5成本利润率13.82%25.44%投资（元）3129.53340自有资金（元）938.851002自有资金回报率49.16%91.07%自有资金年回报率24.58%45.53%投资经济适用房与普通商品房收益情况对比表投资经济适用房与普通商品房收益情况对比表u1998年底，北京回龙观小区是第一个经政府认定的大型经济适用房项目，第一期建筑面积850万平方米，迅速销售一空。1999年开始，各大中城市相继进行经济适用房的建设规划，受到城镇市民的热烈追捧u从左表看出：开发经济适用房的回报虽然没有普通商品房高，但是其自有资金回报率以达24.58%，远高于同期银行存款利率，因此有可观的经济效益u国家政策大力扶持，金融系统积极支持，加之价位更合适普通居民的承受能力，经济适用房开发前景乐观F税费优惠税费优惠：经济适用房在上市销售时，税收给与一定的优惠，比如契税减半；居住满一年免收营业税，不满一年按减半征收。F管理费用优惠管理费用优惠：经济适用房的物业管理收费，政府要进行严格控制，北京市要求在0.5元/平以内，对中低收入来说，经济承受能力好一些。F投资总体成本低：投资总体成本低：政府减免土地出让金以及各种费用大大减轻了投资压力，同时省掉了一大笔资金利息和在销售过程中的税费负担与按成本计算的各种费用。F融资门槛减低：融资门槛减低：资金来源上，有政府支持、社会统筹、商业银行按揭等多渠道组合，有利于开发商尤其是民营企业融资投资经济适用房具有一系列