房地产类押品价值评估方法与案例分析

1 房地产押品价值评估与案例分析房地产押品价值评估与案例分析2012年年4月月 合肥合肥2012年4月22日视频课件2综述房地产是人类生产生活的最基本资料，也是金融机构最常见的抵押品。房地产的自身特点决定了其价值评估的复杂性和专业性，房地产估价是一种专业估价行为，是一门科学，也是一门艺术。房地产抵押估价对防范融资风险，保障金融资产安全具有十分重要的作用，其所依据的原则、评估方法和程序有特别要求，要求评估人员扎实掌握估价理论，注重基础资料审查，深入现场勘查，审慎选择评估方法和参数，以合理把握风险尺度，做好抵押估价工作。当前国家对商品房市场的调控仍十分坚决，国内外经济环境复杂，市场不确定程度高，更要求我们加强房地产类押品评估与管理，确保金融资产安全3目录第三部分 房地产抵押估价概述房地产抵押估价概述第二部分 房地产估价的基本理论房地产估价的基本理论第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析房地产抵押估价报告审核与案例分析第一部分第一部分 房地产类押品的基本概念与特点房地产类押品的基本概念与特点4第一部分 房地产类押品的基本概念与特点 一、什么是房地产？ 土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物实物、权益权益和区位区位三者的综合体 房地产存在形态- 土地、建筑物（或构筑物）、房+地 实物实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面 权益权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（如所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。国有土地使用权又分为划拨土地使用权和出让土地使用权） 区位区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离） 中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则中的中的“房地产房地产”是大类押品，其中包括居住是大类押品，其中包括居住用房、办公用房、商业用房、工业用房、房屋构筑物、地上附着物、其他用房等用房、办公用房、商业用房、工业用房、房屋构筑物、地上附着物、其他用房等6 6个中类，每个中类中个中类，每个中类中又分若干小类又分若干小类5第一部分 房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征二、房地产的特征不可移动不可移动 （就地开发、利用或消费，地区性市场）独一无二独一无二 （没有两宗完全相同的房地产，使房地产之间不能完全替代，房地产 市场不是完全竞争的市场）寿命长久寿命长久 （使用时间长久，尤其是土地一般不会灭失）供给有限供给有限 （土地有限性、不可再生性、不增性，使房地产具有独占性）价值量大价值量大 （单位价值高、总体价值大）难以变现难以变现 （变现能力弱，流动性差）用途多样用途多样 （可以有多种不同的用途和不同的利用方式）相互影响相互影响 （房地产具有相互影响特性，形成“相邻关系”、外部效应、外部影响等）易受限制易受限制 （管制权、征税权、征收权、充公权）保值增值保值增值 （投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）第一部分 房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征二、房地产的特征 房地产的易受限制性房地产的易受限制性:由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界各国对房地产的使用、交易都有一些限制，甚至严格管制。一般是通过下列四种特权来实现：1.管制权管制权：政府为公共利益，可直接对房地产的利用作出限制。如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制居住区内建设工业设施等； 2.征收权征收权：政府为了公共利益需要，可以强制取得单位和个人的房地产，但要对被征收单位和个人给予公正、合理的补偿； 3.征税权征税权：政府为增加财政收入，可对房地产征税或提高房地产税收； 4.充公权充公权：政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。 另外，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。6第一部分 房地产类押品的基本概念与特点二、房地产的特征二、房地产的特征房地产的难以变现性房地产的难以变现性: : 变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 由于房地产具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现，有时即使降价，在短期内仍可能找不到买者。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性该宗房地产的通用性。一般来说，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，变现能力就越弱；该房地产的独立使用性该房地产的独立使用性。不能单独使用而不受限制的房地产其变现能力就差；该房地产的价值大小该房地产的价值大小。一般来说，价值越大的房地产，越不容易找到买者，变现能力就越弱；该房地产的可分割转让性该房地产的可分割转让性。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；该房地产的开发程度该房地产的开发程度。通常开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱；该房地产的区位该房地产的区位。所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱；该类房地产的市场状况该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。78第一部分 房地产类押品的基本概念与特点 三、房地产的类型三、房地产的类型按用途划分按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等按房地产开发程度划分按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等按是否产生收益划分按是否产生收益划分 收益性、非收益性按经营使用方式划分按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的9第一部分 房地产类押品的基本概念与特点 四、几个房地产概念与术语（一）、土地土地：我国的土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让通过出让方式方式获取国有土地使用权,二是通过划拨通过划拨获取国有土地使用权。国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。国家对划拨用地有着严格的规定。一般仅限于党政机关、军事、基础设施、公益机构、非营利性设施、交通、水利、电力、石油、煤炭等用地。依法以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨用地条件的，应当实行有偿使用。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。出让国有土地使用权，除依法规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。 10第一部分 房地产类押品的基本概念与特点 四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语（一）、土地土地： 目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用年限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。建设用地使用权期间届满，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或虽申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。 1、生地生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2、毛地毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。 3、熟地熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。p三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整；p五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；p七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。11第一部分 房地产类押品的基本概念与特点 四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语建筑密度：建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比；建筑控制高度：建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；容积率：容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即： 容积率容积率 = =总建筑面积总建筑面积/ /土地面积土地面积绿地率：绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即： 绿地率绿地率 = =绿地面积绿地面积/ /土地面积土地面积土地单价：土地单价：单位土地面积的土地价格，即： 土地单价土地单价 = =土地总价土地总价/ /土地面积土地面积；楼面地价：楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格； 楼面地价楼面地价 = =土地总价土地总价/ /总建筑面积；总建筑面积；由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下： 楼面地价楼面地价 = =土地单价土地单价/ /容积率容积率12第一部分 房地产类押品的基本概念与特点四、几个房地产术语与概念四、几个房地产术语与概念（二）建筑物建筑物： 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 房屋房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 建筑结构建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）；砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构、空间结构等。 钢混结构建筑钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较钢混结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。长。 砖混结构建筑砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。 砖木结构建筑砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。 钢结构建筑钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语第一部分 房地产类押品的基本概念与特点13 层数和高度层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语第一部分 房地产类押品的基本概念与特点14四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建筑物的经济寿命短于自然寿命建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。第一部分 房地产类押品的基本概念与特点15 现行城镇住房政策现行城镇住房政策: :目前我国已初步形成了与经济体制改革相适应,基本符合国情的住房供应政策。 1.商品住房：商品住房：通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住房实行社会化生产、市场化供应。 2.保障性住房：保障性住房：面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。 廉租住房廉租住房由财政投资，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面积13平方米左右，保证基本居住功能。 经济适用住房经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先收购。第一部分 房地产类押品的基本概念与特点四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语16 3. .政策性住房：政策性住房：面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。 棚改安置住房棚改安置住房供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入住房困难家庭。对棚改安置住房建设，许多城市实行土地划拨或土地出让金减免、基础设施配套建设费补助等优惠政策。 限价商品住房限价商品住房面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要在部分商品住房价格上涨过快的城市实行。 公共租赁住房公共租赁住房是近几年发展起来的住房形式，实行政府持有、以一定价格出租，主要解决新职工、农民工等的住房困难。第一部分 房地产类押品的基本概念与特点17四、几个房地产概念与术语四、几个房地产概念与术语目录第三部分 房地产抵押估价概述房地产抵押估价概述第二部分第二部分 房地产估价的基本理论房地产估价的基本理论第四部分 房地产抵押估价报告审核与案例分析房地产抵押估价报告审核与案例分析第一部分 房地产类押品的基本概念与特点房地产类押品的基本概念与特点18第二部分 房地产估价的基本理论 什么是房地产估价什么是房地产估价 专业估价人员专业估价人员根据根据估价目的估价目的，遵循，遵循估价原则估价原则，按照估价程序，选用适当的，按照估价程序，选用适当的估价估价方法方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点估价时点的的客观合客观合理价格或价值理价格或价值进行估算和判定的活动（房地产估价规范（进行估算和判定的活动（房地产估价规范（GB/T50291-1999)GB/T50291-1999)第第2.0.22.0.2条）条） 估价目的：估价结果的期望用途估价目的：估价结果的期望用途 即估价是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。常见的有：土地使用权出让、房地产转让、抵押、租赁、典当、保险、课税、拆迁补偿征用、司法诉讼、纠纷仲裁、企业合资、合作、联营、兼并、分立、改制、上市、破产清算、拍卖底价、资产价值证明等等。19房地产评估的原则房地产评估的原则 合法原则合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值(合法产权、合法使用、合法处分)-实物和区位状况相同的房地产,如果权益状况不同,评估价值就会有所不同 最高最佳使用原则最高最佳使用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值.最高最佳利用是指法律上许可法律上许可、技术技术上可能上可能、经济上可行经济上可行、经过充分合理的论证,使估价对象价值最大的一种最可能的利用 估价时点原则估价时点原则 要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值 替代原则替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 公平原则公平原则 要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格第二部分 房地产估价的基本理论20 估价时点：估价时点：估价结果对应的日期。（应精确到日） 客观合理价格或价值：客观合理价格或价值：某种估价目的特定条件下形成的正常价格。（同一估价对象，估价依据以及采用的价值标准不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同） 在估价中，有许多情况下需要采用公开市场价值标准。 采用公开市场价值标准公开市场价值标准，是指所评估的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场。在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有的市场主体都可以平等自由地参与交易。房地产评估的原则房地产评估的原则第二部分 房地产估价的基本理论21房地产评估方法的选择房地产评估方法的选择与评估目的相适应 房地产转让 (市场比较法、收益法、成本法和假设开发法 ） 房地产租赁 （市场比较法、收益法和成本法 ） 房地产抵押房地产抵押 （公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强制处分（公开市场价值，应说明未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响）等对抵押价值的影响） 房地产保险 （成本法、市场比较法） 企业各种经济活动中涉及的房地产评估（权属是否转移、用途是否改变） 职工住宅的评估应考虑国家的房改政策 与评估对象相适应（地理位置、用途等） 受可搜集数据和信息资料的制约 评估方法选择要统筹考虑第二部分 房地产估价的基本理论22房地产估价的执行标准房地产估价的执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范城镇土地估价规程城镇土地估价规程 房地产抵押估价的指导性文件房地产抵押估价的指导性文件 房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）行内文件行内文件 中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法及评估细则（工银发2005133号） 中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）（工银办发2008130号） 房地产类押品价值评估操作指南（工银办发2011281号） 在建工程抵押价值评估操作规范（工银办发2011170号） 中国工商银行个人贷款押品管理办法（工银办发2011671号）第二部分 房地产估价的基本理论23房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 市场法市场法 成本法成本法 收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论24房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法市场法的概念市场法的概念 是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法市场法适用的对象和条件市场法适用的对象和条件 适用的对象是具有交易性的房地产适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、写字楼、市场、标准工业厂房等适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易第二部分 房地产估价的基本理论25计算公式：计算公式： Pf= PBABCD Pf待估房地产的价格 PB可比实例房地产价格 A交易情况修正交易情况修正系数 B交易日期修正交易日期修正系数 C区域因素修正区域因素修正系数 D个别因素修正个别因素修正系数房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法第二部分 房地产估价的基本理论26操作步骤：操作步骤： 搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求取比准价格比准价格房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法第二部分 房地产估价的基本理论27用作比较参照的交易实例，简称可比实例。选择可比实例的要求： 可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区 可比实例与估价对象的用途相同可比实例与估价对象的用途相同 可比实例与估价对象的规模相当 可比实例与估价对象的档次相当 可比实例与估价对象的建筑结构相同可比实例与估价对象的建筑结构相同 可比实例与估价对象的权利性质相同可比实例与估价对象的权利性质相同 可比实例的成交日期应与估价时点接近 可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例的交易类型应与估价目的吻合 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法第二部分 房地产估价的基本理论28需修正的各项因素需修正的各项因素交易情况修正交易情况修正 交易情况修正，即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 特殊因素归纳起来主要有下列方面: 强迫出售或强迫购买的交易 利害关系人之间的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 急于出售或者购买的交易 交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易 相邻房地产的合并交易交易日期修正 交易日期修正，即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或价格指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或变动指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断并给予调整房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法第二部分 房地产估价的基本理论29需修正的各项因素需修正的各项因素区域因素修正 区域因素修正，是将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。即将构成可比实例与评估对象区域因素的各因子逐项进行比较，分析出由于区域因素不同所造成的价格差异，并确定修正系数 区域因素修正的内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素个别因素修正 即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。进行个别因素修正时，应将构成可比实例与评估对象个别因素的各个因子逐项进行比较，分析得出由于个别因素不同所造成的价格差异，确定修正系数。 个别因素修正的内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法第二部分 房地产估价的基本理论30市场法应用需注意的问题市场法应用需注意的问题 可比实例选择不符合要求。案例与待估房地产不在同一供需圈、用途不同、交易日期相隔太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性差等。案例条件描述不完善，缺项目名称、座落位置、用途、土地级别、交易价格类型（转让权价格、抵押价格） 、交易时间描述等 比较因素选择不合理。区域因素、个别因素选择不合理，或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价时的因素不一致且相差较大 比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明与评估报告中一般、区域及个别因素描述或其他评估方法相关内容的描述不一致 确定因素条件指数时出现因素内容与因素条件说明表不一致，漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误） 因素条件修正系数表中出现因素内容与因素条件说明表或因素条件指数表不一致，漏项或多项；系数与前表中的指数不对应 地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。 计算公式错误，计算比准地价时错误，确定地价时只以其中一个比准地价为结果可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过可比实例应对每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%20%，综合调整不得超过，综合调整不得超过30%30%第二部分 房地产估价的基本理论31房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -市场法市场法成本法的概念成本法的概念 是求取估价对象在估价时点的重新构建价格重新构建价格，然后扣除折旧折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法成本法适用对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于：特别适用于： 既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、 码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产 单纯建筑物的估价 房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论32成本法的概念成本法的概念 重新购建价格重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的 估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 折旧折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值，是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。通常把成本法测算出来的价值简称为积算价格积算价格。 房地产价格构成房地产价格构成（以房地产开发经营为例）： 1.土地取得成本；2.开发成本；3.管理费用；4.销售费用；5.投资利息；6.销售税费； 7.开发利润房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论33成本法的概念成本法的概念 土地取得成本土地取得成本:通常称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出。一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费（包括征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）和土地取得税费。 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论34成本法的概念成本法的概念 开发成本：开发成本：是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项： （1）勘察设计和前期工程费，例如市场调研，可行性研究，项目策划，工程勘察，环境影响评价，交通影响评价，规划与建筑设计，建设工程招标，施工中的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。 （2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。 （3）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的 建设费用。 （4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。 （5）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。 （6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论35成本法的概念成本法的概念 管理费用：管理费用：是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资与福利费、办公费、差旅费等，可按土地取得成本与开发成本之和的一定比例计算。 销售费用：销售费用：是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，实践中往往取开发完成后房地产价值的3%。 投资利息：投资利息：是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。以上土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。即本处的“投资利息”是基于资金的机会成本的考虑。 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论36成本法的概念成本法的概念 销售税费：销售税费：是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（即开发商）缴纳的税费。可分为两类： （1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常称为“两税一 费”）。 （2）其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。 销售税费通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论37成本法的概念成本法的概念 开发利润：开发利润：是指房地产开发商（业主）的利润。开发利润是税前利润，是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。 开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。利润率应通过大量调查了解同一市场上类似的房地产开发项目的利润率来得到。 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论38成本法的概念成本法的概念 开发利润：开发利润： 开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列四种： 计算基数 =土地取得成本 +开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率 =开发利润 / (土地取得成本 +开发成本) 计算基数 =土地取得成本 +开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率称为投资利润率，即： 投资利润率 =开发利润 / (土地取得成本 +开发成本+管理费用+销售费用) 计算基数 =土地取得成本 +开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率称为成本利润率，即： 成本利润率 =开发利润 / (土地取得成本 +开发成本+管理费用+销售费用+投资利息) 计算基数 =土地取得成本 +开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 =开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即： 成本利润率 =开发利润 / 开发完成后的房地产价值 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论39成本法的概念成本法的概念 由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵，注意利润率与计算基数相匹配，即选取不同的利润率，应采用相应的计算基数；或者采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。 将上述房地产价格各个组成部分累加得到的一般是房地产总价。求取房地产单价还需要将该总价除以房地产开发项目中可租售的商品房总面积（建筑面积或套内建筑面积等）(注意不是除以房地产开发项目所有建筑物总面积）房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论40第二部分 房地产估价的基本理论计算公式 基本公式基本公式1: 积算价格积算价格 =重新购建价格 -折旧新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧 基本公式基本公式2: 评估值 =重新构建价格综合成新率操作步骤搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧或综合成新率求取积算价格 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论 重新构建价格的分类重置价格：重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格 重建价格：重建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格 大多数情况下大多数情况下,我们评估的是重置价格。我们评估的是重置价格。建筑物折旧的分类建筑物折旧的分类物质折旧物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失建筑物在实体方面的损耗所造成的损失（自然、使用、意外、延迟维修等）功能折旧功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本度充足所造成的失效成本经济折旧经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论建筑物折旧的求取方法年限法年限法：折旧=（建筑物重新构建价格 -建筑物净残值*）/建筑物经济寿命 =建筑物重新构建价格（1-残值率）/建筑物经济寿命 （直线法） 各种房屋结构的耐用年限（经济寿命，不考虑土地使用期限影响）一般为：钢混结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。砖混结构：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。简易结构10年。 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论建筑物折旧的求取方法 *建筑物残值是指建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用；残值减去清理费用，即为建筑物净残值。 建筑物净残值与建筑物重新构建价格的比例为残值率。 各种结构房屋的残值率一般为：钢混结构0；砖混结构（一等、二等）2%；砖木结构一等6%；砖木结构二等4%；砖木结构三等3%；简易结构0实际观察法实际观察法：估价人员在现场直接观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧因素所造成的折旧总额综合法综合法：同时运用年限法和实际观察法，采用加权算术平均法确定建筑物折旧的方法 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论成新率的确定(套用基本公式2的情况)1.对于价值大、重要的房屋建筑物采用综合成新率方法确定成新率，其计算公式为： 成新率 =现场勘察成新率60% +理论成新率40% 其中： 理论成新率 =（耐用年限 已使用年限）/耐用年限100%；现场勘察成新率：将影响房屋成新程度的主要因素分为三部分、九大类别：结构部分（基础、主体、屋盖）、装修部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电、暖）。通过对房屋建筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。2.对于单位价值小，结构相对简单的房屋建筑物，采用尚可使用年限法确定成新率，计算公式为：成新率 =尚可使用年限/（尚可使用年限 +已使用年限）100% 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论成本法应用需注意的问题成本法应用需注意的问题具体估价中估价对象的重新购建价格构成的内容，应根据估价对象的实际情况，在上述列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明(例如商品房、自用房及划拨用地上的建筑物等应区别对待)同一宗房地产、重新购建价格在采取土地与建筑物分别估算，然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算折旧是建筑物使用中由于物质因素、功能因素或经济因素造成损失。这些因素对建筑物的影响并非完全独立，大多情况下是相互作用，互相关联的，因此可以一并计算。 求取建筑物折旧时应注意：估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注意的是市场的真实减损，实质是“减价修正” ，会计上的折旧是原始价值的分摊、补偿或收回应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入对重要、大型、特殊建筑物现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九大类别：结构部分(基础、主体、屋面)、装饰部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电、暖)。通过上述建(构)筑物造价中3类影响因素各占的权重(不同结构类型房屋成新率评分修正系数表)，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率对于单位价值小，结构相对简单的建(构)筑物，采用年限法确定成新率 房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -成本法成本法第二部分 房地产估价的基本理论 收益法的概念收益法的概念 是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格收益价格。收益法的适用前提收益法的适用前提 适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公 寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、 标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等 适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论收益法计算公式收益法计算公式1.纯收益每年不变、收益年期为有限年的公式(最常用) ： V=（a/r）1-1/(1+r)n 式中：V房地产收益价格 a房地产年纯收益 r房地产折现率 n未来可获收益年期 2.纯收益每年不变、收益年期无限的公式： V = a/r 3.纯收益按等差级数递增，收益年期无限的公式： V = a/r + b/r2 b 纯收益每年递增额 4.纯收益按等比级数递增，收益年期无限的公式： V = a/(r s) s 纯收益每年递增比率房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论 收益法计算公式收益法计算公式 5.纯收益在前若干年有变化、收益年限为有限年的公式 t ai a 1 V = + 1- i=1 (1+r)i r(1+r)t (1+r)n-t 式中：V房地产价格 ai第i年的房地产纯收益 a第t年以后无变化的房地产纯收益 r房地产折现率 t纯收益有变化的年限 n未来可获收益年期房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论 收益法操作步骤 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料 预测估价对象未来的收益（如纯收益） 求取折现率 选用适宜的收益法公式计算出收益价格 纯收益的求取纯收益的求取纯收益应根据评估对象的具体情况求取（出租型房地产、营业型房地产、自用或尚未使用的房地产、混合型房地产）评估中采用的收入、运营费用或纯收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据；在求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量的类型房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论折现率的概念折现率的概念又称资本化率，其本质是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的报酬率。折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成无风险报酬率是指安全利率，而风险报酬率因区域、物业类型、投资者进入房地产市场不同而存在差异。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其折现率或资本化率不尽相同折现率的选取对评估结果影响很大确定折现率的三种方法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法折现率分为综合折现率、土地折现率、建筑物折现率，它们之间的关系应按下式确定： RoL*Rl十B*RB 式中 Ro综合折现率()，适用于土地与建筑物合一的评估 Rl土地折现率()，适用于土地评估 RB建筑物折现率()，适用于建筑物评估 L-土地价值占房地价值的比例 B-建筑物价值占房地价值的比例房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论 收益年期的确定收益年期的确定对于单独土地和单独建筑物的评估，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限长于或等于土地剩余使用年限时，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算对于土地与建筑物合一的评估对象，当建筑物剩余经济寿命年限短于土地使用权年限时，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论 收益法评估应注意的问题公式选择错误收益为待估房地产的实际收益不是客观收益，收益确定依据不充分，收益 确定错误或不合理折现率的确定不合理收益年限计算错误收益法基于经济学的预期收益原理，其理论基础十分科学，但要求估价师 有扎实的投资分析能力和丰富的经验，也需要大量市场信息和行业参数的 支持，否则将流于主观房地产评估的常用方法房地产评估的常用方法 - - -收益法收益法第二部分 房地产估价的基本理论 假设开发法（剩余法） 假设开发法又称为剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。 假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。 第二部分 房地产估价的基本理论假设开发法（剩余法）注意：注意：1.对于应有规划条件但规划条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为此时该房地产法定开发利用前提尚未确定，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则评估人员应通过咨询当地规划主管部门或专家意见，或参照周边地块的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价的假设和限制条件，并在报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或者估价结果对它的依赖性（类似敏感性分析）。2.在实际估价中，运用该方法测算出的结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。3.运用假设开发法的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（1）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（2）要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括公开的土地供应计划；（3）要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。第二部分 房地产估价的基本理论 假设开发法（剩余法）基本公式：基本公式： 待开发房地产价值 =开发完成后的价值 后续必要支出及应得利润 后续必要支出及应得利润 =取得税费 +后续开发成本 +后续管理费用 +后续销售费用+后续投资利息 +后续销售税费 +后续开发利润步骤:调查待开发房地产的基本情况确定待开发房地产的最佳开发利用方式估算开发完成后的不地产总价估算后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、税费和开发商合理利润确定待估房地产价格 注意：在实际估价中，把握原则是设想将待开发房地产开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。已经完成的工作和相应的支出及利润已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。 例如：评估毛地的价值，其扣除项目应包括房屋拆迁安置费、地上物拆除费等费用。如果评估的是熟地，则不应将房屋拆迁补偿安置费等费用作为扣除项目。第二部分 房地产估价的基本理论 假设开发法（剩余法）常用评估公式常用评估公