2012年房地产估价笔记师第一章房地产估价文书写作

第一章房地产估价文书写作【考情分析】最近几年本章考试题型、分值分布年份指错改错合计2010年7题21分10分22分2009年10题30分2008年4题12分10分22分2007年12题36分36分2006年5题15分15分2005年5题15分15分2004年4题12分12分历年具体考试内容：2010年指错：1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函估价报告使用有限期）2.估价对象实物状况描述不完或不清；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）7.附件应放在技术报告之后。2010年改错题：错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为： 本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。错误：设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效改为：自本报告出具之日起半年内有效错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致。2009年指错：1.致委托人函中缺估价对象的详细说明2.致委托人函中缺估价报告应用有效期3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。8.估价依据中缺房地产抵押估价指导意见9.估价原则缺谨慎原则10.估价报告中缺变现能力分析2008年指错：1.估价原则不必考虑谨慎原则；2.估价报告有效期表述不正确；3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整；4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致2008年改错：1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值2.估价时点错，应为2008年8月30日3.估价依据缺指导意见（即缺城市房屋拆迁估价指导意见）4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估2007年指错：1.致委托人函中缺少估价目的。2.注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名。3.结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。4.结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。5.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。6.未考虑抵押情况对价值的影响。7.他项权利日期不够具体。8.结果报告中估价目的叙述不清。9.没有说明估价方法选用理由。10.附件缺少房屋共有权证复印件。11.附件缺少估价对象内部照片。12.附件缺少他项权利证明。2006年指错：1.致委托方函缺估价时点。2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。2005年指错：1.结果报告缺估价原则；2.结果报告中缺少估价方法定义；3.技术报告缺市场背景分析；4.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；5.估价结果缺少单价。2004年指错：1.致委托人函中没有说明估价时点；2.致委托人函中缺法定代表人的签名；3.估价方法中未说明计算方法的定义；4.估价报告不完整，缺少附件。2003年指错：1.估价时间用语错误，应为估价时点；2.缺少估价原则；3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4.未说明估价结果确定的理由【主要内容】一、房地产估价报告的构成要素根据房地产估价规范的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容： 1.封面；2.目录；3.致委托人函；4.注册房地产估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。有1项缺项，算错二、房地产估价报告不可缺少的项目和内容（一）封面的写作（7项）房地产估价报告的封面应写估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价作业日期及估价报告编号。1.估价报告名称估价报告名称一般为“房地产估价报告”。房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”。2.估价项目名称房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。3.估价委托人房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如“贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。4.估价机构房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如“房地产估价有限公司”为估价机构的全称。5.注册房地产估价师房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。6.估价作业日期房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。7.估价报告编号房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。封面上的估价报告编号应与估价结果报告中的编号一致。号（二）目录房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，房地产估价报告目录应包括：标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录，目录中的文字与正文中文字应一致，目录中的页码与所对应的估价报告正文的页码必须一致。附件应列明其基本资料的名称。注：尽向委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独目录。（三）致委托人函致估价委托人函的写作内容应包括标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或签名、落款日期。对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表达准确、简洁，应特别注意估价结果与估价报告结果、估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。（四）注册房地产估价师声明在房地产估价报告中，估价师声明应包括以下内容：（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写的估价报告。（5）估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要说明的事项。注意两个方面的问题：估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力；在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。（五）估价的假设和限制条件依据房地产估价规范的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。估价的假设和限制条件的写作应注意：必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明估价假设必须具有针对性；估价假设应“合法、必要、合理、有依据”进行说明；不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设。（六）估价结果报告（13项或15项）估价结果报告应记载下列事项：（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。1.标题估价结果报告的标题要表述完整，即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价服务产品”当中最主要的部分，所以标题下面如有报告的编号，则一定要与封面上的报告编号致。2.委托人估价结果报告中的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。3.估价机构估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所及估价机构的资格等级、资质证书编号。4.估价对象估价对象的写作应包括四方面的内容：估价对象的范围：土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况：层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况、公共配套设施完备程度。对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。5.估价目的估价目的是指要说明本次估价的目的和估价结果的具体用途。（1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值”；（2）房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；（3）征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；（4）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。6.估价时点估价时点是指估价对象客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。7.价值定义价值定义是指要说明本次估价所采用的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：（1）抵押估价价值（非公开市场价值）定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。”（2）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；（3）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。8.估价依据估价依据是指要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员搜集和掌握的有关资料（现场查勘的资料）等。一定有房地产估价规范。所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失败的估价依据列出。9.估价原则估价原则是指要说明本次估价遵循的房地产估价原则。抵押估价要有谨慎原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。10.估价方法估价方法是指要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用估价方法的定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但为选用的估价方法要充分说明理由。11.估价结果估价结果是是指本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写（总价）金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。总价和单价，并附大写，缺任何一项都是错误。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。12.估价人员在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价活动人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。13.估价作业日期估价作业日期是是指本次估价的起止日期，该日期要与封面上的估价作业日期相一致。14.估价报告使用期限估价报告使用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化较大时，估价报告应用的有效期一般不超过半年。（七）估价技术报告房地产估价技术报告应包括的内容有：（1）估价对象实物状况描述与分析；（2）估价对象权益状况描述与分析；（3）估价对象区位状况描述与分析；（4）市场背景描述与分析；（5）最高最佳利用分析；（6）估价方法适用性分析；（7）估价测算过程；（8）估价结果确定。1. 估价对象实物状况描述与分析估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。土地实物状况的描述主要说明一下内容：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形，地势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。建筑物实物状况的描述主要说明以下内容：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。2.估价对象权益状况描述与分析估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。对土地权益状况的描述主要说明以下内容；（1）土地所有权状况；（2）土地使用权状况（3）他项权利设立情况（4）土地使用管制（5）目前使用情况（6）其他特殊情况。建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：（1）房屋所有权状况（2）出租或者占用情况（3）他项权利设立情况（4）其他特殊情况。对在建工程权益状况描述还应包括：（1）建设用地规划许可证（2）建设工程规划许可证（3）建设工程施工许可证等的取得情况。3.估价对象区位状况描述与分析估价对象区位状况描述与分析主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等。交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施。其他删除4.市场背景描述与分析市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。因此不同的房地产估价报告，其市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。5.最高最佳利用分析最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；最佳内部组合，实现最佳经营和使用；最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如，建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。同时，物质本身也是各类不同技术的体现。经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。6.估价方法适用性分析估价方法适用性分析就是逐一分析各种估价方法是否适用，详细说明已选用估价方法的估价技术路线。7.估价测算过程估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的撰写者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关公式的要求，又要符合逻辑推理。8.估价结果确定估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果以及它是如何确定的。因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。（八）附件（1）估价委托书复印件（2）估价对象位置图（3）估价对象内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片（4）权属证明复印件（5）房地产估价机构营业执照复印件（6）房地产估价机构资质证书复印件（7）注册房地产估价师注册证书复印件（8）法定优先受偿权利等情况的书面查询资料三、估价报告对词义的要求1.用词准确用词准确是房地产估价师撰写房地产估价报告时对词义的基本要求。如估价时点说成估价时间2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可表述范围、程度、幅度、条件等词语，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。3.用词不可带有较强烈的感情色彩估价报告用词褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。四、能够指出和改正房地产估价报告中的错误一般来说，房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容,否则存在错误）（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）估价委托人；（4）估价机构；（5）估价人员（注册房地产估价师）；（6）估价作业日期；（7）估价报告编号2.目录不规范（新增，不好考） 3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容,否则存在错误）（1）致委托方函（标题）（2）致函对象：（为委托方的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型（名称）、估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人或者执行合伙人签字、盖章）（5）落款日期：（为致函的年月日）对于受函方要写明估价委托人的全程，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表达准确、简洁，应特别注意估价结果与估价报告结果、估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。4.估价师声明缺少或其内容不全房地产估价规范中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘。注意两个方面的问题：估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力；在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全依据房地产估价规范的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列13项内容不包括标题，抵押15项,否则存在错误）（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（应用有效期）。7.估价技术报告内容不全（房地产估价技术报告包括以下8项内容,否则存在错误）房地产估价技术报告应包括的内容有：（1）估价对象实物状况描述与分析；（2）估价对象权益状况描述与分析；（3）估价对象区位状况描述与分析；（4）市场背景描述与分析；（5）最高最佳利用分析；（6）估价方法适用性分析；（7）估价测算过程；（8）估价结果确定。8.附件内容不全（附件应包括以下内容,否则存在错误）缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，实地查看记录、估价委托书、估价中引用的其他专用文件资料，如法定优先受偿权利等情况的书面查询资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。有些是复印件就可以。（二）估价结果报告可能存在的错误“估价结果报告”应包括以下14项内容：1.标题“估价结果报告”2.“委托方”可能出现的错误缺少或表述不全委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号3.“估价方”可能出现的错误-表述不正确或不完整缺少或表述不全估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级、资质证书编号4.“估价对象概况”可能出现的错误：（1）估价对象概述缺失估价对象概述应包括以下内容：土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。（2）估价对象描述不清晰1）土地权益方面土地使用权人交代不清；土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；土地使用年限交代不清；土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；土地使用权证交代不清；对共有产权或部分产权交代不清。 2）土地实物方面土地“生熟”程度交代不清；土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。土地面积、形状等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地势、地质状况等交代不清。3）建筑物方面房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；房屋用途交代不清；建筑物结构交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；面积前后不符，分部之和不等于总面积。5.“估价目的”可能出现的错误估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。6.“估价时点”可能存在的错误估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。7.“价值定义”可能出现的错误价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意征收估价和抵押估价的价值定义。8.“估价依据”可能出现的错误说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，房地产估价规范和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。9.“估价原则”可能出现的错误说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：（1）不符合房地产估价规范的要求或缺少某项原则；（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为:“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”）。10.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）11.“估价结果”可能出现的错误（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；（3）缺少单价或总价；（4）没有写明估价结果所属的估价时点。12.“估价人员”可能出现的错误（1）出现遗漏；（2）没有估价师执业资格；（3）缺少签名或盖章。13.“估价作业日期”可能出现的错误估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。14.“估价报告应用有效期（使用期限）”可能出现的错误估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。（三）估价技术报告可能存在的错误“估价技术报告”应包括以下7项内容：1.实物状况分析或个别因素分析注意因素分析与估价对象相吻合，如：（1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、建筑品质及内部格局、楼层、净高、建筑面积、装修、无形价值等内容。（2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、装修、朝向、楼层等内容。（3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。（4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、楼层、建筑面积、可出租面积等内容。2.区位状况分析或区域因素分析注意分析因素与估价对象相吻合，如：（1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件、临街情况等内容；（2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况等内容；（3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。（4）写字楼：聚集程度、交通条件、临街状况、周边环境。3.市场背景分析市场背景分析需要有详细的分析过程，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。如，写字楼使用住宅的市场背景。4.最高最佳使用分析最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。5.估价方法的选用“估价方法的选用”要详细阐述估价技术思路、选用估价方法的理由、以及这些估价方法的定义。其可能存在的错误在后面的“估价方法选用错误”详细阐述。6.估价测算过程“估价测算过程”要详细说明估价方法的测算过程、参数选取等内容。其可能存在的错误在后面的“估价方法运用错误”详细阐述。7.估价结果的确定“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。其可能出现的错误主要表现在：（1）确定估价结果的理由不充分。两个结果，如何得到最后结果，没有说明，如权重差别大没有说明原因。估价结果需要有理由来支持（如：估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）。如：“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。否则，视为错误。（四）估价方法选择错误1.选用估价方法应遵循的原则（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；（4）无上述条件的选用成本法。其他方法都不可用时选用。2.针对以上原则，容易出现的错误有：（1）只使用了一种估价方法；（2）能用市场比较法的没有使用；（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；（4）具有投资开发或再开发潜力房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。（五）估价方法运用错误（一）市场法运用可能出现的错误（2003改错题、2004指错题、2006指错题、2007指错题、2008指错题、2009指错题、2010指错题）1.选择的可比实例描述不清（1）交易日期描述不清：（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；（4）交易房地产状况描述不清（现房、期房、结构、装修、车库、楼层等）；（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。2.选择可比实例可比性差（1）不在相同地区或同一供求圈内；（2）用途不相同；（3）建筑结构不相同；（4）建筑规模不相当；（5）土地等级不同；（6）权利性质不相同（主要是土地）；（7）交易类型与估价目的不相同；（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近（选取的可比实例一般不能超过一年）。2005问答题（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例。由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例3.可比价格基础错误（1）楼面地价与单位地价混淆；（2）币种换算错误；（3）建筑面积、套内建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。4.各项目修正错误（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期”和“房地产状况”三项，三因素修正或“交易情况”、“交易日期”、“区域因素”和“个别因素”四项，四因素修正，估价规范 ）；（2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；（2003改错题，三个修正系数计算错误）（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；（4）交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误；（6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%。（7）交易情况的修正缺乏理由（8）因素修正与基本情况调查表或实际的描述不一致，或缺少可比实例因素修正说明（9）计算可能出现错误。5.加权综合确定估价结果错误（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。（二）收益法运用可能出现的错误（2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）1.确定年净收益可能存在的错误（1）出租型房地产（1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；（2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。年运营费用中不应计算土地使用费保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由（3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。 （4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。（5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；（6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。（7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。（8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。（9）未考虑未来收益的变化。（2）自营型房地产（1）扣除项目一定要全面。经营型净收益=销售收入销售成本经营费用销售税费管理费用财务费用商业利润生产型净收益=销售收入生产成本销售费用销售税费管理费用财务费用厂商利润（2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的.（实际成本）（3）扣除设备带来的收益。（4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。（5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。2.报酬率选用可能存在的错误（1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由；（3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据（4）采用了非本类房地产的报酬率。（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。3.有效收益期限的确定的错误（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；（3）将房地产的建设期作为收益年限；（4）确定有效收益年限理由不充分；（5）估价报告前后收益期限单位不相同。（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误（1）公式错误（2）选用公式无理由（3）未分析租金水平的变化趋势（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化的计算公式；（5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；（6）纯计算错误。5.地下车位租赁收入的计算错误（1）未计算地下车位收益（2）地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由（三）成本法运用可能出现的错误（2003指错题、2004改错题、2005指错题）（1）没有选择估价时点的客观成本；（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：土地取得费用；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；成本法中未考虑相关销售费用。（4）投资利息计算错误，主要包括：计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用和销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；计息期确定错误；利率确定错误。（5）开发利润计算错误，主要包括：利润率缺乏依据；利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用”“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”）；（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错；基准地价修正法中，已经过年限计算错误；（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；（8）建筑物折旧的计算公式、折旧年限计算错误、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；（12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；（13）残值率与房地产估价规范中的规定不一致（正确的是：钢筋混凝土结构为0；砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简易结构为0）；（14）成新率的确定缺少依据或房地产估价规范不一致或计算错误（正确的是：完好房为八、九、十成新；基本完好房为六、七成新；一般损坏房为四、五成新；严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；（15）建筑物折旧年限要以经济寿命为准，否则就是错误； （16）纯计算错误。（四）假设开发法运用可能出现的错误（2005指错题、2006改错题、2007改错题）（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值后续开发成本后续管理费用后续销售费用后续投资利息后续销售税费后续开发利润取得税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应；（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；对于出租或自营的房地产，采用收益法）；（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；（4）开发经营期（建设期、经营期）的确定缺乏依据；（5）折现率的确定没有说明理由； （6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用；销售税费不计息）；（8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。 （9）续建工程中的建安工程费求取，是否与实际工程进度相符未作说明（10）折现率和报酬率混淆，使用错误。（10）纯计算错误。（六）其它可能出现的错误1.估价结果报告与估价技术报告的不一致；2.两种估价方法之间的参数不一致（如基准地价修正法与市场比较法中年期修正）；3.估价结果报告两个估价对象分开估价所使用的参数不对应或不一致；4.前面的因素分析与后面的取值不一致；5.分析推理及有关说明与结论不一致；6.预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；7.对估价对象的某一部分重复计价；8.计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；9.遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；10.在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；11.用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；12.估价报告的术语或表达方式不规范。