XXXX年7月城市房地产风险测评月报_95页_中指

2010年7月城市风险测评月报 2010年7月城市风险测评月报中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946了解更多详情：http：/CREIS中指情报2010年7月城市风险测评月报中国指数研究院2010年7月城市风险测评月报中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946了解更多详情：http：/本期目录天津：7月楼市成交触底反弹，环比呈现“量价齐升”态势1唐山：居住类用地推出放量，住宅市场成交量大幅滑落11上海：7月住宅市场成交量继续回升，价格微幅下跌21杭州：7月住宅市场成交量大幅上涨，价格下跌32南京：7月商品住宅成交量继续下跌，价格出现实质性松动40深圳：商品住宅成交面积环比微减，成交均价小幅上涨50广州：7月住宅成交稳中有升，热销项目以郊区楼盘为主59武汉：7月楼市销量止跌回升 楼市“暗降”显功效68重庆：住宅新增供给环比大幅增长，成交量止跌回升78成都：住宅市场持续低迷，成交量连续三个月下滑87本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-593069462010年7月房地产市场风险测评月报2010年7月天津房地产市场分析与预测中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946了解更多详情：http：/天津：7月楼市成交触底反弹，环比呈现“量价齐升”态势【本月导读】u 7月天津楼市成交触底反弹，成交量环比上涨24.68% 7月为“国十条”新政后成交量的首次回升，全市各区域的成交面积全面回暖，其中以环城四区和远郊区县最明显。u 7月住宅可售量环比减少，出清周期维持在9个月 2010年7月天津住宅市场成交量改变了之前的低迷状态，有了相应的回升，导致住宅可售量减少，稍缓了市场的压力。u 7月住宅可售量消化最多的为50-80平米户型，环城四区住宅可售量各面积段均有回落 截止2010年7月31日，各面积段住宅可售套数呈两极化分布：小户型产品可售量环比减少，以50-80平米的户型最突出，环比回落2006套，可见市场调整期中小户型的销售最走俏。u 2010年7月住宅用地成交溢价走低，仅为2.84%，其中只有6宗土地成交高于底价成交 7月成交31宗住宅用地中，仅6宗土地高于底价成交，其成交地块的最高溢价率不超过56%；可见目前土地市场成交虽然大幅上涨，但土地溢价不增反减，可见开发企业购买土地的需求强烈，但仍以观望为主。u 随着市场供应大幅增加，供需矛盾有所缓解，加上调控政策的深入，价格有望下滑 7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-5930694612010年7月房地产市场风险测评月报1、 2010年7月天津房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况7月天津楼市成交触底反弹，成交量环比上涨24.68% 7月为“国十条”新政后成交量的首次回升，全市各区域的成交面积全面回暖，其中以环城四区和远郊区县最明显。7月正值高温的气候，为传统的销售淡季，天津楼市在调控政策和观望情绪下继续调整，从本月的销售数值表现来看：观望情绪已有所缓解，不仅城市新兴区环城四区的成交继续攀升，而且受调控政策影响较深的市内六区和滨海新区也均有1万平米以上的销售增长。图1：2009-2010年天津商品住宅成交面积走势图 数据来源：CREIS中指数据 7月住宅成交均价大幅反弹，并创历史新高9566元/平方米 7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，达到9566元/平方米，环比上涨6.79%；市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平；目前各区县大部分楼盘成交均价基本维持新政以来的销售均价，部分区位较好的楼盘不降反升，价格出现小幅上涨。图2：2009-2010年天津房价走势图 数据来源：CREIS中指数据 1.2当前市场的销售速度和去化周期7月住宅可售量环比减少，出清周期维持在9个月 2010年7月天津住宅市场成交量改变了之前的低迷状态，有了相应的回升，导致住宅可售量减少，稍缓了市场的压力；截止到7月31日住宅市场的可售量为75443套，环比减少1496套；7月天津住宅出清周期（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数）与6月持平，为9个月。2010年7月市场新开盘的项目数量较少，部分开发商捂盘静观市场变化。新政实施后，5、6月以来市场供过于求的态势愈发明显，出清周期逐月延长，但本月市场成交回暖，供求矛盾有所缓和。图3：2009-2010年出清周期走势图 数据来源：CREIS中指数据 7月津南新增可售房源消化最快，北辰、宝坻销售压力较大 从各区住宅可售套数来看，宝坻、南开和汉沽的新增供应较多，环比上月分别增长811套、327套和325套，同时可售套数减少较多的区域为津南、塘沽和北辰，环比上月分别减少2125套、545套和319套；从各区域出清周期来看，大部分区县市场均保持平稳，但北辰、宝坻的出清周期分别增加4个月、2个月，销售压力较重；而出清周期减少的区域包括津南和红桥。图4：2010年07月31日天津各区域住宅出清周期数据来源：CREIS中指数据 表1：2010年7月天津各区域出清周期环比变化可售套数（套）本月出清周期（月）上月出清周期（月）环比上月（月）和平7504 3 1 河东390912 11 1 河西12985 4 1 南开17644 3 1 河北280410 10 0 红桥229511 12 -1 东丽775722 22 0 西青953110 10 0 津南817510 12 -2 北辰825327 23 4 塘沽64108 7 0 汉沽32287 5 1 大港20167 6 1 开发区7773 2 1 武清36165 4 0 宝坻50539 7 2 蓟县18445 4 0 宁河344852 53 0 静海25155 5 0 市内六区12820 8 7 1 环城四区33716 14 14 0 滨海新区12431 7 6 1 远郊五区县16476 7 6 1 合计75443 9 9 0 数据来源：CREIS中指数据 1.3当前住宅细分市场的供需特点7月住宅可售量消化最多的为50-80平米户型，环城四区住宅可售量各面积段均有回落 截止2010年7月31日，各面积段住宅可售套数呈两极化分布：小户型产品可售量环比减少，以50-80平米的户型最突出，环比回落2006套，可见市场调整期中小户型的销售最走俏；而相对而言130平米以上的户型，环比增加573套，对较大户型的销售，市场的观望情绪更浓；从区域来看，市内六区和环城四区的可售套数分别减少184套和2547套，其中环城四区住宅可售量各面积段均有回落，但市场需求最大的是50-80平米的户型；远郊区县的可售套数环比增加1181套，面积主要集中于80-130平米和130平米以上的较大户型，将是未来市场销售的主力区域。图5：2010年07月31日住宅各户型面积可售比例 数据来源：CREIS中指数据 7月市内六区和滨海新区的成交占比依旧偏低 7月市场总体格局未发生改变，但环城四区的调整最明显，所占市场份额上升3个百分点，成交再度火爆；远郊区县和市内六区占比均有一定程度下降，分别为37%、14%，市内六区对购房者的吸引力较新政前在持续下降；滨海新区占比没有波动，占比情况依旧在最低谷徘徊。从各大区域成交量占比来看，本月环城四区和远郊区县成交占比旗鼓相当，占比均达到37%；市内六区、滨海新区占据份额偏低并继续下降，分别为13.86%、11.85%；新政的调整力度使得市内六区和滨海新区观望情绪不减，而环城四区和远郊区县则有了更大程度的发展。图6：2008-2010年天津商品住宅成交面积占比对比数据来源：CREIS中指数据 2、 未来市场走势分析2.1住宅市场供应情况7月天津住宅市场观望情绪有所缓解，50-80平米住宅可售套数明显回落 截止2010年7月31日，天津市住宅可售套数为75443套；从供应来看，7月虽然开发企业对市场仍处于观望阶段，住宅新开盘新增供应保持在5、6月份水平；但购房者随着津十条的颁布，观望情绪有所缓解，逐步入市购房，住宅成交量明显增加；从各户型可售套数变化来看，50-80平米的户型消化最快，7月底可售套数环比6月下降2006套，而其他户型可售套数变化不大，可见目前市场需求仍于中小户型为主。表4：2010年7月31日各面积段住宅可售套数50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区110288898056253012820 环城四区6521403216132290033716 滨海四区30629557155201512431 远郊五区县228201411809242516476 合计22882789043152987075443 环比变化市内六区-19-27317187-184环城四区-93-1668-756-30-2547滨海四区0-31418218654远郊五区县162495863301181合计-96-2006183573-1496数据来源：CREIS中指数据 2.2当前土地市场运行现状2.2.1土地市场供应情况7月住宅用地供应环比大幅萎缩 7月住宅土地供应宗数11宗，土地建设面积为144.11万平方米，规划建筑面积为236.37万平方米；环比6月减少28宗，土地建设面积和规划建筑面积分别回落71.33%和68.16%。7月土地供应量的大幅回落，回落至年初的水平，住宅用地大量供应态势告一段落，未来土地市场将有所降温。图7： 2009-2010年天津住宅用地供应数据来源：CREIS中指数据 2.2.2当前土地成交情况7月住宅用地成交延续逐月上涨态势，本月环比上涨14宗住宅用地成交量自200年5月以来持续上涨，7月成交宗数环比6月增加14宗，其成交土地面积为381.43万平方米，规划建筑面积达到543.99万平方米，环比6月份别上涨49.01%和34.15%；土地市场随着3月以来的集中供应，而持续升温，虽然土地成交溢价不是很明显，但开发商拿地需求强烈，土地成交量持续上涨。图8： 2009-2010年天津住宅用地成交 数据来源：CREIS中指数据 表5：2010年7月天津居住类用地成交区域分布数据表住宅用地土地宗数(块)土地面积()规划建设面积()土地成交平均价格(元/)楼面成交平均价格(元/)津南区1381431554399382655 1862东丽区17978131965826226 3099滨海新区8195051523459502774 2306宝坻区1129046022410622116 1218西青区221056273731995 1534蓟县22473184011024023 2481总计312071542278701641 1492数据来源：CREIS中指数据 7月住宅用地成交集中在东丽和滨海新区，住宅用地成交价格持续走低，成交溢价也持续走低7月楼市成交环比出现回暖迹象，楼市成交呈现“量价齐升”的态势；土地市场随着供应的上涨而活跃，成交量大幅上涨；但由于成交主要集中在东丽区以及滨海新区，整体成交楼面地价持续走低，7月为1862元/平方米，环比6月回落10.74%；虽然土地成交大幅增加，但整体土地成交的溢价水平仍较低，7月仅为2.84%。图9： 2009-2010年住宅用地土地溢价率及楼面地价走势图 数据来源：CREIS中指数据 2.2.3地块总价排行榜7月单幅住宅用地成交金额不超过7亿 由于受单幅出让地块不超过20万平方米的政策限制影响，且7月天津住宅地块成交主要集中在东丽区和滨海新区，使得单幅住宅地块成交金额相对较小，不超过7个亿；7月住宅用地成交总价TOP10中，有6宗集中在东丽区，且有4宗集中在东丽湖；东丽湖板块，随着恒大地产以及华侨城地产的进入，将来将成为楼市重点的发展区域。表6：天津2010年7月住宅用地成交总价TOP10排名区域地块名建设用地面积（）成交总价(万元)楼面单价（元/）竞得方1东丽区东丽区津汉公路北，杨北公路东西两侧169021 635692897华润置地（天津）有限公司2东丽区东丽区津汉公路北，杨北公路东西两侧172139 616952643华润置地（天津）有限公司3津南区津南区浯水道南侧97813 609203099天津市房地产信托集团公司4东丽区东丽区东丽湖西北190920 537002300天津华侨城5西青区西青区爱迪生道南侧，为限价商品住房集中建设地块146899 523002374天津渤海天易置业股份有限公司6滨海新区汉沽海滨大道南侧174066 48456800天津中心渔港开发有限公司7西青区西青区爱迪生道南侧，为限价商品住房集中建设地块100419 472002611天津渤海天易置业股份有限公司8东丽区东丽区东丽湖西北195414 454001690天津华侨城9东丽区东丽区东丽湖西北117378 450001899天津华侨城10东丽区东丽区东丽湖西北163259 443002300天津华侨城数据来源：CREIS中指数据 2.2.4土地溢价排行榜2010年7月住宅用地成交溢价走低，仅为2.84%，其中只有6宗土地成交高于底价成交 7月成交31宗住宅用地中，仅6宗土地高于底价成交，其成交地块的最高溢价率不超过56%；可见目前土地市场成交虽然大幅上涨，但土地溢价不增反减，可见开发企业购买土地的需求强烈，但仍以观望为主。其中，西青区爱迪生道南侧的两限价房地块，土地溢价分别达到29%和7%。津蓟（拍）2010-011 位于蓟县迎宾大道南侧的津蓟（拍）2010-011地块，在2010年7月成交住宅地块中，成交溢价达到最大为56%。本地块土地建设面积12.18平方米，规划建筑面积达到13.40平方米，以2个亿总额被中翔（天津）海河发展公司摘得，楼面地价达到1493元/平方米，溢价率达到56%。表7：天津2010年7月住宅用地成交溢价TOP10排名区域地块名建设用地面积(m2)成交总价(万元)溢价率竞得方1蓟县蓟县迎宾大道南侧121779 20000 56%中翔（天津）海河发展公司2蓟县蓟县迎宾大道南侧85375 14000 56%郑瑞光3宝坻区宝坻区钰华街道办事处通唐公路南侧21056 4200 47%天津市宝坻区京东市场建设服务中心4西青区西青区爱迪生道南侧，为限价商品住房集中建设地块100419 47200 29%天津渤海天易置业股份有限公司5西青区西青区爱迪生道南侧，为限价商品住房集中建设地块146899 52300 7%天津渤海天易置业股份有限公司6东丽区东丽区津汉公路北，杨北公路东西两侧33865 13650 5%华润置地（天津）有限公司7东丽区东丽区津汉公路北，杨北公路东西两侧169021 63569 0%华润置地（天津）有限公司8东丽区东丽区东丽湖西北131207 39000 0%天津华侨城9东丽区东丽区东丽湖西北163259 44300 0%天津华侨城10东丽区东丽区东丽湖西北114870 27600 0%天津华侨城数据来源：CREIS中指数据 3、 未来市场潜力7月天津楼市成交环比呈现“量价齐升”态势 2010年7月市场新开盘的项目数量较少，部分开发商捂盘静观市场变化。新政实施后，5、6月以来市场供过于求的态势愈发明显，出清周期逐月延长，但本月市场成交回暖，供求矛盾有所缓和。7月天津楼市成交依旧维持着较平淡的水平，但量、价均有明显回升：成交面积为62.90万平方米，环比6月增幅达到24.68%，但同比减少53.20%；成交均价回升至九千元以上水平，为9566元/平方米，环比、同比均有较大幅度增长，涨幅分别为6.79%、24.03%。7月天津成交量触底反弹，随着新开盘项目的增加，未来楼市成交有望持续反弹 7月为“国十条”新政后成交量的首次回升，全市各区域的成交面积全面回暖，其中以环城四区和远郊区县最明显。7月正值高温的气候，为传统的销售淡季，天津楼市在调控政策和观望情绪下继续调整，从本月的销售数值表现来看：观望情绪已有所缓解，不仅城市新兴区环城四区的成交继续攀升，而且受调控政策影响较深的市内六区和滨海新区也均有1万平米以上的销售增长。后期市场仍受推盘量、价格及政策等多方面因素的影响，若市场的调整能更符合购房者心理的预期，则近几个月压抑的刚性需求有可能会释放，后期的成交量有望回升。随着市场供应大幅增加，供需矛盾有所缓解，加上调控政策的深入，价格有望下滑 7月全市商品住宅均价再度冲破最高峰，已超过9500元/平方米，市内六区、环城四区和滨海新区的成交均价已全部过万，而远郊区县的价格也升高至6000元/平方米以上的水平；可见市场现有的产品价格仍保持着平稳的趋势，一些热点区县和板块价格甚至仍在上涨，价格已超过新政颁布前的水平，预计未来几个月的市场将面临供给增加、调控深入等问题，价格将会有小幅下降的可能。2010年7月唐山房地产市场分析与预测中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946了解更多详情：http：/唐山：居住类用地推出放量，住宅市场成交量大幅滑落【本月导读】u 7月49.15%限公路东侧地宗出唐山推出18宗居住类土地，建设用地面积是上个月的2.1倍 7月唐山土地推出量大增，共推出18宗居住类用地（住宅用地及含住宅在内的综合性用地），建设用地面积共计65.45万平方米,是上个月推出量的2.1倍，去年同期的4.29倍。 u 居住类用地成交12宗，总规划建筑面积是上个月的4.61倍 2010年7月，唐山有12宗居住类用地成交，总规划建筑面积达到214.79万平方米，是今年成交以来的最高值。u 住宅市场成交面积大幅滑落，环比下降48.24% 7月商品住宅市场共成交4.34万平方米/427套，环比分别下降48.24%和50.29%。u 商品住宅成交价格为6164元/平方米，环比下降1.84% 7月商品住宅成交均价仍在高位运行，为6164元/平方米，环比下降1.84%。u 出清周期涨至21.3个月 7月唐山出清周期达到21.3个月，究其原因为近6个月月均销售套数环比下降14.25%。1. 2010年7月唐山土地产市场运行现状1.1土地市场推出情况7月49.15%限公路东侧地宗出唐山推出18宗居住类土地 7月唐山土地推出量大增，共推出18宗居住类用地（住宅用地及含住宅在内的综合性用地），建设用地面积共计65.45万平方米,是上个月推出量的2.1倍，去年同期的4.29倍。其中，丰润区8宗、古冶区推出5宗，路南区3宗、路北区2宗。总体来看，土地推出主要集中在非中心区域，路北、路南2区因地处中心区域，土地资源较为稀缺，推出土地相对较少。图1：2009.1-2010.7唐山土地市场推出情况数据来源：CREIS中指数据、1.2土地市场成交情况居住类用地成交12宗 2010年7月，唐山有12宗居住类用地成交，总规划建筑面积达到214.79万平方米，为今年的最高值，是上个月的4.61倍。其中丰南区5宗，路南区3宗，路北、古冶区各2宗。丰南区成交的5宗居住类用地都由唐山荣盛房地产开发有限公司竞得。这5宗地总成交金额达到16.41亿元，建设用地面积64.36万平方米，规划建筑面积171.58万平方米，楼面均价为957元/平方米。表1：2010.7唐山土地成交情况成交宗数地块名称区域建设用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）成交总价（万元）楼面均价（元/平方米）竞得方周边项目报价（元/平方米）成交时间12010-14号地块1丰南142192 410934 36259.00 882 唐山荣盛地产2010-7-322010-14号地块2丰南122486 316012 31234.00 988 唐山荣盛地产2010-7-332010-14号地块3丰南89286 235715 22768.00 966 唐山荣盛地产 2010-7-342010-15号地块1丰南133759 347773 34110.00 981 唐山荣盛地产2010-7-352010-15号地块2丰南155915 405379 39760.00 981 唐山荣盛地产2010-7-36祥和里小区西侧、朝阳道两侧地块路北86537 216342 32451.32 1500 唐山中房地产德誉馨苑70002010-7-97学院南路以东、景观路以西地块1路南43807 26284 7819.49 2975 唐山天泽地产新华1号82002010-7-118学院南路以东、景观路以西地块2路南57830 34698 10322.69 2975 唐山天泽地产新华1号82002010-7-119建设南路西侧、唐胥路北侧地块路南145416 /26611.08 /唐山开滦茂华地产2010-7-1510唐林北路西，开滦二中东古冶21103 31654 1994.20 630 唐山保利地产供电公司住宅楼31002010-7-1511古冶区南马路北，先隆轧锟厂南古冶51018 /3581.45 /唐山古冶民生投资古龙湾24002010-7-1512胜利路以北A-01地块路北35996 123107 7893.99 641 唐山正兴地产2010-7-23注：唐山市国土资源局尚未公布“建设南路西侧、唐胥路北侧”、“古冶区南马路北，先隆轧锟厂南”地块规划建筑面积，暂无数据数据来源：CREIS中指数据、土地楼面价继续回落至1046元/平方米 本月唐山住宅用地平均楼面价1046元/平方米，比上月楼面均价每平方米减少260元，环比下降19.91%。楼面价在5月份到达新高后，本月继续回落，逼近1000元/平方米。本月非中心市区土地成交量较大，从而将楼面价进一步拉低。图2：2009.4-2010.7唐山土地市场成交情况 注：“建设南路西侧、唐胥路北侧”、“古冶区南马路北，先隆轧锟厂南”地块无规划建筑面积数据，不在统计之内数据来源：CREIS中指数据、1.3地块总价排行榜TOP5成交总金额到达21.12亿元，环比增加54.13% TOP5共成交21.12亿元，比上月增加7.42亿元，环比上涨54.13%。本月共有4宗新地块上榜，且分别位居第二至第五位。“丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西”地块仍高居榜首。排名第二的“唐山市南湖西北侧”地块竞得方为绿城，该地块计划建成商务区，目前已动工。至今为止，已有万科、绿城等名企在路南区南湖附近拿地。表2：唐山2010.02-2010.07年最近六个月居住类用地成交总价TOP5排名区域地块名成交总价(万元)建设用地面积（平方米）规划建筑面积(平方米)楼面均价（元/平方米）竞得方成交日期1丰南西城区瑞景街南侧541001386851456193715 唐山建功置业地产2010年5月2路南唐山市南湖西北侧47000/绿城中国控股2010年6月3丰南2010-15号地块239760155915405379981 唐山荣盛地产2010年7月4丰南2010-14号地块136259142191410934882 唐山荣盛地产2010年7月5丰南2010-15号地块134110133758347773981 唐山荣盛地产2010年7月数据来源：CREIS中指数据、图3：2010.02-2010.07唐山居住类用地成交总价TOP5分布情况1、丰南西城区瑞景街南侧、运河东路以西地块 2、唐山市南湖西北侧地块3、2010-15号地块2 4、2010-14号地块1 5、2010-15号地块1数据来源：CREIS中指数据、2. 2010年7月唐山房地产市场运行现状2.1当前住宅市场的供应情况唐山有3个项目开盘 7月唐山有3个项目开盘，结束了5月以来零项目开盘的局面，同比增加50%，其中路北区占2个，海港区占1个。唐山住宅市场观望气氛依然较浓，虽然中央政府已经明确表态房地产调控政策不会松动，但大部分地产商仍在在等待、观望，市区也仅有路北区有开盘项目。其中鹭港本月推出三栋新房源，大多都是130-190平方米左右精装修房型，本月成交均价为7833元/平方米。图4：2009.3-2010.7年唐山各区域供应量情况数据来源：CREIS中指数据、2.2当前住宅市场的成交及价格情况住宅市场成交面积大幅滑落，环比下降48.24% 7月商品住宅市场共成交4.34万平方米/427套，环比分别下降48.24%和50.29%。5月以来，唐山成交量呈逐步下降的态势，7月成交套数已跌至今年以来的最低点。新政实施至今，银行放贷从紧，限制了部分依靠贷款购房的消费者，致使成交量逐步走低。图5：2009.8-2010.7唐山商品住宅市场成交面积情况数据来源：CREIS中指数据、商品住宅成交价格为6164元/平方米，环比下降1.84% 7月商品住宅成交均价为6164元/平方米，环比下降1.84%，价格虽然回落但依然在高位运行。新政以来，银行贷款要求提高，从而将一部分依靠贷款且自有资金不够充裕的购房需求拒之门外，而该部分购房者主要需求为中低价位楼盘，这就导致中低价位楼盘成交比例减少，成交均价持续在高位运行。如梧桐大道本月销售排名第一，成交均价为8291元/平方米。图6：2009.8-2010.7唐山商品住宅市场成交均价走势数据来源：CREIS中指数据、2.3当前住宅市场的出清周期分析出清周期涨至21.3个月 7月唐山出清周期达到21.3个月，究其原因为近6个月月均销售套数环比下降14.25%。4月新政以来，库存量相对稳定，销售套数逐步下降，预计在未来一段时间内，出清周期仍将持续在高位。图7：2009.8-2010.7唐山商品住宅市场库存消化情况数据来源：CREIS中指数据、2.4当前住宅细分市场的供需特点4000-6000元/平方米中档价位住宅成交占比大幅增加 7月商品住宅4000-6000元/平方米价格段成交占比放量，共成交2.25万平方米，环比增加12.63%。该价格段中房型为一居和二居共成交210套，占本月总成交套数的49.18%。由此可见，价格、户型均合理的住宅受到消费者青睐。其他价格段占比均不同程度减少。图8：2010.7唐山商品住宅各价格段成交面积分布数据来源：CREIS中指数据、7月各面积段成交量只有150平方米以上户型增加 7月各面积段成交量只有150平方米以上户型增加，其余各面积段成交量均减少。150平米房以上户型本月成交0.71万平方米，占总成交面积的16.25%，占比环比增加10.84%。该面积段的购买者大多为改善性需求住户，由于资金充裕受新政影响不大，从而使得该面积段住宅成交量大幅增加。此外120-150平方米户型成交减少最多，环比下降9.74%。图9：2010.7唐山商品住宅各面积段成交面积占比分布数据来源：CREIS中指数据、2.5当前住宅市场热点项目排行榜2.5.1住宅销售套数排行榜TOP10成交套数减少，环比下降59.30% 7月TOP10共成交291套，比上月减少424套，环比下降59.30%，占总成交套数的68.15%。前三甲成交套数相对上月减少幅度最大。总体来看，上榜项目90%分布在路北区，其中梧桐大道城以61套的销售成绩高居榜首，上月榜首文苑凤凰城本月排名第五。鹭港、尚品名都、军创凯旋城首次上榜，分别位居第四、第八、第九位。表3：2010年7月销售套数排行榜排名项目名称区域成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交价格（元/平方米）1梧桐大道路北区6158004808.8882912世纪龙庭路北区5853542937.6354863御景路北区3428001483.9453004鹭港路北区3247123690.8078335文苑凤凰城路北区2220501500.6373216唐山万达广场路南区2023902175.0591007天一广场路北区1813821245.5890128尚品名都路北区161738938.5654009军创凯旋城路北区151437703.9748989六湾丽景路北区151421663.634669数据来源：CREIS中指数据、2.5.2住宅销售金额排行榜本月TOP10成交2.06亿元，环比下降57.83% 7月TOP10共成交2.06亿元，比上月减少2.83亿元，环比下降57.83% 。梧桐大道、鹭港、世纪龙庭占据前3甲，梧桐大道是本月成交套数和成交金额的双料冠军，鹭港是因为成交均价较高，以价取胜。本月住宅销售金额TOP10项目主要位于唐山中心区域路北区。表4：2010年7月销售金额排行榜排名项目名称区域成交金额(万元)成交面积(平方米)成交套数成交价格(元/平方米)1梧桐大道路北区4808.88 5800 618291 2鹭港路北区3690.80 4712 327833 3世纪龙庭路北区2937.63 5354 585486 4唐山万达广场路南区2175.05 2390 209100 5文苑凤凰城路北区1500.63 2050 227321 6御景路北区1483.94 2800 345300 7天一广场路北区1245.58 1382 189012 8碧玉华府路北区1057.02 1615 136544 9尚品名都路北区938.56 1738 165400 10唐山君瑞花园路北区766.46 1108 96919 数据来源：CREIS中指数据、3. 未来市场潜力开发商与购房者均进入深度观望期，预计成交量将继续在低位运行 新政实施以来，因二线城市具有一定滞后性，唐山成交量从5月开始逐月递减，开发商与购房者已陷入深度观望期。开发商因前期售价较高、降价将造成前期购房者不满等原因，从而不会轻易选择降价；而刚性需求的购房者因中央政府坚定表态调控将不会松动，因此绝大多数购房者依然选择持币观望，从而造成唐山成交量持续走低。在市场前景尚不明朗的情况下，开发商和购房者博弈的将是一个漫长的过程，预计8月成交量仍将在低位运行。注：以上数据统计区域范围：开平、路北、路南、丰润、丰南、古冶、南堡开发区、海港区2010年7月上海房地产市场分析与预测中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946了解更多详情：http：/上海：7月住宅市场成交量继续回升，价格微幅下跌【本月导读】 7月住宅市场成交环比上涨逾两成： 7月上海共成交住宅106.57万平方米，成交套数为11287套，环比分别上涨21.6%和27.75%；成交面积同比下跌59.97%。 可售面积略有增加，出清周期为6个月： 7月底上海住宅市场可售面积为587.95万平方米，较上月小幅上涨1.78%。以前六个月平均销售速度100.87万平方米/月计算，出清周期为6个月，与上个月基本持平。u 中小户型占比显著提升： 7月上海住宅成交一个显著的特点是100平方米以下的刚需中小户型唱主角，占比为46.6%，较6月份上升了6.5个百分点。u 7月新增供应量环比上涨26.34%，浦东新区（含南汇）和闵行区成为供应主力： 7月上海新增商品住宅116.86万平方米，环比上涨26.34%，较去年同期下降了47.68%。 成交量继续回升，价格小幅下跌： 2010年上半年受4月17日“国十条”政策的出台，上海商品住宅成交量大幅下跌，供应方面也受到较大的影响，开发商纷纷推迟开盘时间。1、2010年7月上海房地产市场形势分析与预测1.1当前市场的成交及价格情况7月住宅市场成交环比上涨逾两成： 7月上海共成交住宅106.57万平方米，成交套数为11287套，环比分别上涨21.6%和27.75%；成交面积同比下跌59.97%。自4月份“国十条”出台后，上海住宅成交量在5月份环比大幅下跌近五成后，6月份反弹近两成，7月份成交量进一步回调逾两成，但与去年同期相比，市场成交依旧低迷。由于刚性需求大量存在，在新盘低开和个别楼盘明显降价的驱动下，一些楼盘逆势热销，使得7月份上海住宅成交进一步反弹，但与去年同期相比，交易量仍然缩水了六成。图1：2009-2010年上海商品住宅成交面积走势图 数据来源：CREIS中指数据、住宅成交均价（含配套）微幅下跌： 2010年7月上海住宅成交价格（包含配套房）为13003元/平方米，环比上月微服下跌0.56%。在新政的压力下，一方面个别楼盘开始了打折优惠的促销方式，而另一方面外环外的楼盘成交占比逐步提升，这两个因素导致了成交价格的下滑，预计8月份成交价格还会出现进一步的下调。图2：2009-2010年上海房价走势图 数据来源：CREIS中指数据、1.2当前市场的销售速度和去化周期可售面积略有增加，出清周期为6个月： 7月底上海住宅市场可售面积为587.95万平方米，较上月上涨1.78%。以前六个月平均销售速度100.87万平方米/月计算，出清周期为6个月，与上个月基本持平。上海住宅市场的出清周期已从年初的2个月回升到了6个月，下半年供过于求的市场状况会有所加剧，出清周期有继续回升的预期。图3：2009-2010年上海出清周期走势图 数据来源：CREIS中指数据、住宅市场销供比为0.91，市场供过于求： 2010年7月上海商品住宅销供比为0.91，比上月减少了了0.04，市场继今年3月份以来继续处于供过于求的状态。本月，无论是新增供应量还是成交量均出现上涨，其中，新增供应量的涨幅为26.34%，大于成交量21.6%的涨幅，使得市场供过于求的状况环比上周略有加剧。图4：2009-2010年上海住宅销供比走势图数据来源：CREIS中指数据、1.3当前住宅细分市场的供需特点中低档为主，占比小幅提高： 7月上海楼市各价位的住宅成交与前两个月类似，中低档价位为成交主力，高档市场成交偏小。本月高价位住宅成交占比有所回升，其中均价在20000元/平方米以上的中高端住宅成交15.02万平方米，占比上升0.6个百分点；价格在13000-20000元/平方米之间的中端项目所占比重为17.5%，占比减少3.6个百分点，13000元/平方米的以下的中低档住宅占比为68.9%，占比增加3.2个百分点。图5：2010年7月上海住宅分价格段成交占比分布数据来源：CREIS中指数据、中小户型占比显著提升： 7月上海住宅成交一个显著的特点是100平方米以下的刚需中小户型唱主角，占比为46.6%，较6月份上升了6.5个百分点。100-140平方米的中等户型住宅成交占比为40.4%，较6月下降了2.4个百分点， 210平米以上的户型成交占比继续缩小，环比6月减少了2.1个百分点。图6：2010年7月上海住宅分面积段成交占比分布 数据来源：CREIS中指数据、崇明占比涨幅最大，浦东南汇占比下降幅度最大： 7月成交量最大的依然为浦东新区（含南汇），共成交20.08万平方米，其次为闵行区和松江区，分别成交了17.46和12.64万平方米。本月占比上升和下降的各有9个区县，其中占比上涨最多的为崇明县，上涨了4.93个百分点，其次为闸北和嘉定区，分别上涨了4.79%和4.69%，而占比降幅最大的为浦东南汇，较上月下降了11.86个百分点。 图6：2010年7月各行政区域成交面积分布情况数据来源：CREIS中指数据、1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜TOP10项目总成交套数上涨逾两成： 7月TOP10项目总共成交1909套，环比上月上涨24.36%。万科金色城市、中信泰富又一城以及恒盛湖畔豪庭分别获得本月销售套数的前三甲，三个项目分别成交409套（含动迁配套）、345套和256套，套均面积均不足90平方米，套均总价在100万左右。由销售排行榜中我们可以看出，高性价比是这些楼盘热销的主要原因。表1：2010年7月上海住宅销售套数排行榜排名项目名称区县销售套数(套)销售面积(m2)销售金额(万元)销售价格(￥/m2)1万科金色城市浦东新区40932653.6937428.40114622中信泰富又一城嘉定区34529721.2836881.14124093恒盛湖畔豪庭奉贤区25623003.3527094.47117784上海滩大宁城闸北区17117317.0343898.67253505印象欧洲徐汇区15112884.4928116.71218226盛高香逸湾庭院宝山区14213028.4121449.80164647新城盛景园青浦区14012486.7514979.50119968碧海金沙嘉苑奉贤区1107414.556958.4593859大华颐和华城普陀区9910586.6518678.751764410龙湖郦城嘉定区8611416.4817756.5415553数据来源：CREIS中指数据、1.4.2住宅销售金额排行榜TOP10项目成交总金额上涨两成： 7月TOP10项目总成交金额为280371.12万元，环比上月上涨了21.09%。其中上海滩大宁城、万科金色城市和中信泰富又一城三个项目成为销售金额的前三甲。本月TOP10项目中成交均价最高的是位于浦东世纪公园板块的高端别墅项目四季雅苑，7月份成交均价达到77246元/平方米，排在销售总金额第十位。表2：2010年7月上海商品住宅销售金额排行榜排名项目名称 区县销售套数(套)销售面积(m2)销售金额(万元)销售价格(￥/m2)1上海滩大宁城闸北区17117317.0343898.67 25350 2万科金色城市浦东新区40932653.6937428.40 11462 3中信泰富又一城嘉定区34529721.2836881.14 12409 4绿地岛语树雅苑松江区6814190.08 31800.15 22410 5印象欧洲徐汇区15112884.4928116.71 21822 6恒盛湖畔豪庭奉贤区25623003.3527094.47 11778 7盛高香逸湾庭院宝山区 14213028.4121449.80 16464 8大华颐和华城普陀区9910586.6518678.75 17644 9龙湖郦城嘉定区8611416.4817756.54 15553 10四季雅苑浦东新区92235.27 17266.49 77246 数据来源：CREIS中指数据、2、未来市场走势分析2.1住宅市场供应情况7月新增供应量环比上涨26.34%，浦东新区（含南汇）和闵行区成为供应主力： 7月上海新增商品住宅116.86万平方米，环比上涨26.34%，较去年同期下降了47.68%。从区域分布来看，7月新增供应量前三位依次是浦东新区（含南汇）、闵行区、嘉定区，新增上市量分别为20.88、17.04、14.89万平方米。8月份依然是传统的销售淡季，炎热的天气使得如何避暑成为人们关心的重点，预计供应量难有太大的回升。图7：2010年7月上海区县住宅供应情况 数据来源：CREIS中指数据、2.2当前土地市场运行现状2.2.1土地市场供应情况7月上海新推住宅用地近200万方，创年内新高，但仅为去年同期的四分之一： 7月上海推出住宅用地30宗，共计195.66万平米，环比上月暴涨150倍，但仍然仅为去年同期的四分之一。从土地供应区域来看，浦东新区、崇明县分别推出6宗住宅用地，青浦区、嘉定区、宝山区紧随其后，分别推出5、4、4宗。受到一系列新政的冲击作用，住宅用地市场交易受到一定程度的抑制，在土地推出方面，今年总体上远远低于去年同期水平。图8： 2009-2010年上海住宅用地供应情况数据来源：CREIS中指数据、2.2.2当前土地成交情况7月上海住宅用地成交量小幅上涨： 7月上海土地市场成交4宗住宅用地，其中位于宝山区和浦东区的2宗土地为配套商品住宅用地，闸北区的2宗土地为普通居住用地，4宗土地共计14.21万平方米，与6月相比增加2万平方米。表3： 2010年7月上海居住类用地成交区域分布数据表土地区位成交宗数土地面积(m2)规划建筑面积(m2)闸北292933158331宝山11714942872浦东13197347960数据来源：CREIS数据库 7月上海住宅用地溢价率仅为1