旅游产品评估-巽寮

旅游产品评估区域主题分区占地面积（公顷）地产私家别墅，连排别墅，酒店式公寓酒店度假酒店，娱乐中心，豪华游泳池游艇中心泊位，游艇会所，维修保养区海上运动帆船，冲浪，游艇观光游艇码头公用码头，中西餐厅，码头服务中心海景酒店区19客房区，会议中心，娱乐休闲区，健康中心，餐饮区，停车场酒店会议区/五星级酒店，独栋别墅地产区高尔夫别墅，连排别墅高尔夫酒店区 酒店会所，会议中心，客房区，室外活动区高尔夫球场、会所高尔夫球场，接待处，俱乐部海景别墅区29地产独栋别墅山地旅游区103温泉旅游区/温泉中心，康体中心，五星级酒店，独栋别墅103.5项目85游艇俱乐部高尔夫度假区南区澄澈尊境区域主题分区占地面积（公顷）码头海港广场海滨酒店红树林生态公园18地产独栋别墅，Townhouse四星级酒店滨海地产区82地产独栋别墅，Townhouse工业园地产配套公寓，配套别墅后勤服务区17.5北区生态长廊吐纳自然海港旅游区山海园林度假区创意产业区12.531052项目世联产品设计中的旅游项目（北区世联产品设计中的旅游项目（北区& &南区）南区）主题分区海洋广场玉带河，彩虹桥，蓝鲸音乐喷泉，“意外惊喜”随机喷泉，希望之星，“绿野”草坪，快乐舞台，“闲情逸致”雕塑群风味饮食街时尚快餐店，“秀色可餐”海鲜馆，水手酒吧，“零度诱惑”饮料店，千国小吃城，恋恋咖啡屋商贸中心太平洋购物中心，水晶世界，人体克隆秀，海滨供应小站，可爱精品屋娱乐地带动感健身房，潮流影院，剧院，网吧，狂欢歌舞厅综合服务区游客服务中心，住宿，医疗小站，巽寮银行，巽寮邮局，停车场爱琴广场渔夫码头，芭芭拉游船，MARS餐厅，海洋嘉年华，阿尔法水幕电影，诺曼底酒吧，电玩世界，欢乐餐厅，水世界照相馆，水世界奇幻店精灵世界精灵飞车，精灵国剧场，海马转转骑，海藻转转杯，奇幻黑管滑道，艾拉之家，海豚气球竞赛场神秘岛波赛东港，水炮大战，蓝色风暴，神秘岛漂流，克修拉神殿，王者归来失落河莱茵港，迷旋，要塞探险，水上逗趣船，地球花园假日海滩水乐园，欢笑碰碰转，欧若拉亭，部落店，水上嘉年华渔人码头海鲜秀餐馆，海洋休闲广场，渔人走廊，航海商店，街头舞台，游轮码头，水果工艺体验屋，儿童天地，水手吧，棋牌乐园，红色酒吧，水平线海岸餐馆海滨休闲娱乐区沙滩足球，沙滩排球，露天自助餐厅，沙滩迷你高尔夫，摩托艇，快艇观光，香蕉船，拖曳伞，运动加油站，车模，海模，航模，极限运动场海岸湿地公园/综合度假中心35酒店四星级酒店（三个），三星级酒店（三个）游客服务中心其他体验式购物，表演舞台，旅游小超市，纪念品店，日用品店，主题酒吧，茶社，风情咖啡馆，田园餐厅，乡村客栈，停车场生态广场5精英社区50地产独栋别墅人文度假区50地产独栋别墅人文居住社区42地产独栋别墅，Townhouse，度假公寓主题地产区/地产独栋别墅，Townhouse，度假公寓后勤服务基地/碧海蓝天旅游新城新旅游小镇精灵水世界夕畔港湾传统集镇区8/项目/48占地面积世联产品设计中的旅游项目（中区）世联产品设计中的旅游项目（中区）根据世联的报告， 巽寮湾共有10大旅游项目，其中北区有1个，中区有5个，南区有4个 巽寮湾旅游项目（已知）占地面积为365.5公顷，占所有已知占地面积项目的34.2%旅游产品旅游产品/ /项目评估：评估依据项目评估：评估依据各旅游项目根据其所利用的资源等级、市场机会及项目自身竞争力进行赋分nA、资源等级赋分：国家旅游局旅游资源分类与评价标准nB、市场机会赋分：n“市场规模”综合考虑该市场人数及其消费能力， “市场成长性”考虑人口增加、消费水平上升、消费习惯变化等因素， “市场竞争激烈程度”既考虑珠三角滨海旅游度假区，也考虑到同类旅游项目nC、项目竞争力赋分： “独特性”指项目在珠三角区域是否独一无二； “市场指向的明确性”指该项目是否有明确的目标市场（从地区、人群等角度进行划分； “成本”指该项目投资的高低； “可操作性”指项目描述是否详细准确，是否可进行操作； “对整体开发的带动性”指该项目对巽寮湾度假区整体发展的带动作用。n其他说明：n每个因素赋分在01之间，0分表示表现较差，1分表示表现较好，0.5分表示表现一般n得分按100分计算，由各要素赋分进行百分制换算得来n本评分表不考虑酒店作为旅游吸引物的可能，因而在此未将其纳入其中n山地旅游区项目不详，故未对其进行赋分n温泉中心假设项目所在地有高品质温泉资源市场规模市场成长性市场竞争激烈程度独特性市场指向的明确性成本可操作性对整体开发的带动性北区赤砂湾2400.50.50.51.5500.510.510360海洋广场1200.50.5013300.50.510240风味饮食街120110.52.5830.50.5110.53.570商贸中心1200.50.5013300.5010.5240娱乐地带1200.50.5013300.50.510240爱琴广场51000.50.50.51.5500.50.50.510.5360精灵世界51000.50.501330.50.5111480神秘岛51000.50.501330.50.510.50.5360失落河51000.50.5013300.51001.530假日海滩5100110.52.58300.51113.570渔人码头51000.50.50.51.55000.50.510.52.550海滨休闲娱乐区510010.501.55000.51113.570巽寮湾51000.50.50.51.5500.510.510360传统集镇区表演舞台，主题酒吧等M52400.50.50133000.510.5240游艇中心51000.510.5267010.5113.570海上运动5100110.52.5830.510.511480高尔夫度假区高尔夫球场高尔夫会所富巢湾5100110.52.58311011480山地旅游区S5温泉中心360110267010.510.5360康体中心3600.5101.550010.510.5360南区温泉旅游区S6巽寮湾游艇俱乐部磨子石中区海岸湿地公园夕畔港湾新旅游小镇巽寮镇市场机会项目名称资源资源等级赋分区域精灵水世界项目竞争力得分项目竞争力赋分项目竞争力市场机会赋分巽寮湾市场机会得分红树林生态公园资源等级得分ABC旅游产品旅游产品/ /项目评估项目评估13个项目竞争力超过60分市场机会超过60分的只有6个11个项目利用五级资源三要素最优配置的项目只有4个旅游项目评估分析：市场资源要素匹配旅游项目评估分析：市场资源要素匹配市场机会资源等级资源利用度由高到低开发风险度由低到高说明：v 绿色线条：市场资源最佳匹配线v 市场资源最佳匹配线左侧，资源利用度随箭头方向呈下降态势，v 市场资源最佳匹配线右侧，开发风险度随箭头方向呈上升态势v矩阵区为市场资源最佳匹配区域，尤以靠近市场资源最佳匹配线为佳v 矩阵II区所用资源等级较高，但市场机会较小，该区域旅游项目设计的资源利用度不高v 矩阵III区所用资源等级较低，市场机会也较小，v 矩阵区所用资源等级较低，但市场机会较高，该区域开发风险较大，旅游项目设计尤其强调独特性v 灰色矩阵区为市场机会较大区域0100100旅游项目评估：市场资源要素匹配结果旅游项目评估：市场资源要素匹配结果结论：v 旅游项目设计基本考虑到对各等级资源的平衡利用v 近1/2的旅游项目市场机会偏低v 只有约1/3的旅游项目落在矩阵区，即市场资源最佳匹配矩阵区v 矩阵区旅游项目较少v 南区旅游项目市场资源匹配度较高，设计较为合理v 中区旅游项目市场资源匹配度参差不齐，近3/4的旅游项目市场机会偏低 北区旅游项目中区旅游项目南区旅游项目市场机会资源等级海洋广场红树林生态公园海岸湿地公园商贸中心娱乐地带风味饮食街精灵世界爱琴广场渔人码头海滨休闲度假区游艇中心海上运动传统集镇区康体中心温泉中心假日海滩高尔夫会所神秘岛失落河资源利用度由高到低开发风险度由低到高0100100旅游项目因子评估：市场机会项目竞争力要素匹配旅游项目因子评估：市场机会项目竞争力要素匹配说明：v 项目竞争力和市场机会共同决定项目开发的成功潜力v 从原点出发往外推，项目成功潜力随箭头方向呈上升态势，从区到区，旅游项目成功潜力依次递增v 同一弧线上的项目成功潜力相同市场机会项目竞争力1001000旅游项目因子评估：市场机会项目竞争力匹配旅游项目因子评估：市场机会项目竞争力匹配市场机会项目竞争力1001000海洋广场红树林生态公园海岸湿地公园商贸中心娱乐地带风味饮食街精灵世界爱琴广场渔人码头海滨休闲度假区游艇中心海上运动传统集镇区康体中心温泉中心假日海滩高尔夫会所神秘岛失落河结论：v 旅游项目成功潜力总体而言处于中等偏下水平 约1/4的旅游项目位于区； 近1/2的旅游项目落在区； 约1/4的旅游项目位于区。v 南区旅游项目成功潜力中等偏上v 中区旅游项目成功潜力中等偏下北区旅游项目中区旅游项目南区旅游项目旅游项目评估：资源旅游项目评估：资源项目竞争力匹配项目竞争力匹配资源等级项目竞争力海洋广场红树林生态公园海岸湿地公园商贸中心娱乐地带风味饮食街精灵世界爱琴广场渔人码头海滨休闲度假区游艇中心海上运动传统集镇区康体中心温泉中心假日海滩高尔夫会所神秘岛失落河1001000说明：v 资源等级和项目竞争力主要说明项目对资源的有效利用程度v 矩阵区资源有效利用程度最高v矩阵IV区的项目表示良好的产品设计，可以弥补资源品质的不足北区旅游项目中区旅游项目南区旅游项目结论：v 超过1/2的旅游项目落在矩阵区，资源利用程度较高v 失落河旅游项目资源有效利用程度最低旅游项目评估：目标市场定位旅游项目评估：目标市场定位儿童青少年青年中年老年海洋广场*风味饮食街*商贸中心*娱乐地带*爱琴广场*精灵世界*神秘岛*失落河*假日海滩*渔人码头*海滨休闲娱乐区*传统集镇区表演舞台，主题酒吧等*游艇中心*海上运动*高尔夫球场*高尔夫会所*山地旅游区温泉中心康体中心/温泉旅游区红树林生态公园新旅游小镇精灵水世界项目高尔夫度假区夕畔港湾海岸湿地公园游艇俱乐部游客对象/旅游项目市场指向不够明晰： 大多数项目都面向全部年龄层次的旅游者，指向性不明显； 缺乏对各项目目标客源市场消费水平的细分。市场定位是否准确明晰？是否有遗漏的目标市场？旅游项目是否能充分满足目标市场的需求？是否足够支撑旅游产品体系？主题是否鲜明？是否具有吸引力？是否有效衔接资源与市场？旅游项目评估结果：总体旅游项目评估结果：总体资源海滩空气客家文化岭南文化广府文化海龟基地平海古城渔农风情市场中高收入家庭新一代精英商务会议市场主题北区：生态长廊，吐纳自然中区：碧海蓝天，旅游新城南区：澄澈尊境重点产品/项目红树林湿地公园，海洋广场，风味饮食街，商贸中心，娱乐地带，精灵世界，神秘岛，失落河，爱琴广场，假日海滩，渔人码头，海滨休闲度假区，海岸湿地公园，传统集镇区，游艇中心，海上运动，高尔夫球场、会所，温泉中心，康体中心旅游项目评估结果：各项目旅游项目评估结果：各项目说明项目A可推荐资源市场匹配度较高且项目自身竞争力较强，在三个矩阵分析中均处于区假日海滩，游艇中心，海上运动，高尔夫球场、会所B待研究资源利用程度不高或者市场风险较大，在三个矩阵分析中主要处于和/或IV区域红树林湿地公园，风味饮食街，爱琴广场，精灵世界，神秘岛，渔人码头，海滨休闲娱乐区，海岸湿地公园，温泉中心，康体中心C不建议资源利用程度低，市场风险大，在三个矩阵分析中主要处于区海洋广场，商贸中心，娱乐地带，失落河，传统集镇区，类别v资源-市场匹配较好、成功潜力较大的旅游项目：约占20%v资源利用程度较低，或市场风险较大，但仍有成功潜力，需要进一步完善的旅游项目：约占50%v资源利用不佳，市场风险大，建议重新设计的旅游项目：约占30%北区B项目描述不详在红树林生态保护前提下，适当开展融科普、娱乐于一体的项目海洋广场C希望之星、快乐舞台等小项目可操作性较差详细描述，增强项目可行性。风味饮食街B作为游客集散的公共区域，本身不够成对市场的吸引力必须强调独特性，注重体现地方特色饮食文化。商贸中心C作为旅游购物配套，本身不够成对市场的吸引力明确商贸中心的主要服务对象，并相应进行功能配置。娱乐地带C项目设计城市化倾向严重明确娱乐地带主要服务对象，并相应进行功能配置。爱琴广场B作为游客集散的公共区域，本身不够成对市场的吸引力建议建成精灵水世界的集散区域，强化配套构能精灵世界B项目设置具有一定情节性，但同类项目市场竞争激烈从主题、体量、规模、投资等方面寻找与现有项目的差异性神秘岛B部分小项目描述不详，例如克修拉神殿、王者归来等建议细化，增强项目可操作性失落河C项目描述不详，如迷旋、地球花园等，文化运用与地方文脉、地脉脱节；市场竞争激烈增强项目独特性，注重与地方文化的结合假日海滩A/注重软件建设，强调精品品质渔人码头B以餐馆、酒吧、商店等旅游配套设施为主，本身不够成对市场的吸引力注重氛围的营造及服务和管理水平的优化海滨休闲娱乐区B旅游项目和活动设置与其他滨海度假区雷同度较高从服务和氛围营造上体现差异B项目描述不详，可操作性较差在湿地保护的前提下，适当开展融科普、娱乐于一体的项目传统集镇区表演舞台，主题酒吧等C项目设计城市化倾向严重充分利用地方文化元素游艇中心A/注重软件建设，强调精品品质海上运动A/注重软件建设，强调精品品质高尔夫度假区高尔夫球场、会所A/必须强调高尔夫球场的品质，突出海边高尔夫的特色，以体现与现有高尔夫球场的差异化；同时要考虑国家政策限制山地旅游区/缺乏对该区旅游项目的详细描述 对该区域旅游项目进行深入设计温泉中心B项目所在地是否具备优质温泉在确保基地具有优质温泉的前提下，强调温泉的独特性，以避开与周边海泉湾、御温泉等的竞争康体中心B康体项目描述不详对康体中心的项目进行深入设计南区游艇俱乐部温泉旅游区区域项目名称红树林生态公园中区评估结果建议存在问题新旅游小镇精灵水世界夕畔港湾海岸湿地公园旅游项目评估结果：各项目旅游项目评估结果：各项目（说明）说明）