房地产市场分析 课件

房地产市场分析 最新第四章第四章 房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析 最新内容提要内容提要l一 房地产市场分析的思路和基本内容l二 宏观经济分析与地区经济分析l三 房地产市场总体趋势分析l四 房地产供求分析l五 房地产项目市场分析l案例房地产市场分析 最新一、一、 房地产市场分析的思路房地产市场分析的思路 和基本内容和基本内容l（一）分析思路l1、三个层次l地区市场（影响所有类型房地产市场行情的市场环境）l专业物业市场（影响某类型房地产市场行情的市场环境）l项目物业市场（针对某个开发项目或个案，是房地产市场分析的最终目标） 地区市场分析专业市场分析项目市场分析竞争对手分析消费者分析房地产市场分析 最新l2、两个方面分析供给与需求，分层次分析各种影响因素l3、三个时段过去、现在、未来l4、五个影响因素经济人口区位环境条件地点的自然条件法律，人文心理房地产市场分析 最新l（二）基本内容l1 供给分析l2 需求分析l3 市场租售情况分析l4 市场趋势分析l5市场竞争分析房地产市场分析 最新二二 宏观经济分析与地区经济分析宏观经济分析与地区经济分析l（一）房地产业市场行情与地区经济周期的 关系1、经济周期定义：经济活动的波动2、房地产业的周期：l美国：18年l日本：10年l香港：7-8年l台湾：5-6年l中国：4-5年房地产市场分析 最新l（二）如何进行宏观经济分析常规研究与专题研究结合定期分析与不定期分析结合l1 收集各种宏观经济分析成果配合专业研究成果进行有关的定期分析总趋势预测政策分析房地产市场分析 最新l2 进行宏观经济分析应关注：l两个视角：从时间连续性上分析从时间的横断面上进行分析l内容：经济发展速度国家和地区经济政策的动态专家的政策建议重大事件的发展及其影响房地产市场分析 最新l3 可借鉴的宏观经济及地区经济分析成果专家分析成果企业调查报告景气分析预测（房地产指数）价格指数：单一指标指数。用于微观分析例如：中房指数，伟业指数，西安40指数，中原城市指数房地产综合景气指数：合成指标，用于宏观经济分析例如：国房指数，中房预警指数，房地产业景气指数房地产市场分析 最新l4 基本数据的获得l（1）统计数据l（2） 调查数据 l（3）参考资料房地产市场分析 最新l社会经济统计指标： 总量指标：GDP、人口、进出口； 结构指标：一、二、三产业结构 水平指标：职工平均工资，人均居住面积 动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、通货膨胀率等注：分全国和地方两个层面的宏观经济。l房地产业统计指标：投资；资金；开发量；销售；注：分全国和地方两个层面房地产市场分析 最新l5分析报告的内容(1)宏观经济与地区经济运行总体状况 (2)房地产市场总体分析基本走势分析 包括：总量指标；结构指标政策法规动向及其影响（对价格，开发热点分布，开发产品形式，政策的时间滞后）房地产市场分析 最新三三 房地产市场总体趋势分析房地产市场总体趋势分析l（一）房地产市场供求关系的变动机制与房地产价格l1、供求关系决定价格l2、供求关系变化影响价格的变化房地产市场分析 最新（二）市场行情波动的分析方法（二）市场行情波动的分析方法l1、指数分析法l价格指数的应用：（判断总体价格走势；不同区位的物业的价格走势） i=1，2，12itittiYYCI, 1,房地产市场分析 最新l2、景气分析法l（1）房地产景气指标的设置l 三种观点房地产市场分析 最新观点一：观点一：l先行指标：固定资产投资增长率，房地产新开工面积增长率，土地与楼宇供给量。l同步指标：国民经济增长率，物价结构比重与物业类型变化l滞后指标：投资收益率，资金利润率，就业率，股地联动关系。房地产市场分析 最新观点二观点二直接指标间接指标地产价格和资金，投资收益率国民经济增长率交易量，资金利润率中长期贷款利率空置率，就业率楼宇按揭利率房地产新开工面积增长率，股地联动关系固定资产投资增长率房地产投资增长率物价指数与通货膨胀率房地产市场分析 最新观点三：观点三：l综合景气指数包括：土地供应指数（城市周边新征用地指数，旧区重新用地指数，批租土地指数）土地价格指数（新征用地价格指数，批租用地价格指数）建筑业价格指数房地产市场分析 最新房地产公司指数（销售额，房地产投资，股本利润率）内外销房产价格指数（内销房价格，外销房价格，租赁价格）投资指数（GDP增长指数，固定资产投资增长指数，住宅建设投资增长指数，商品房建设投资增长指数）物业均价指数（住宅销售均价指数，写字楼销售均价指数，商业用房销售均价指数房地产市场分析 最新l（2）景气动向指数与景气观测lDI在t时刻扩张的变量个数/变量总数100l扩散指数用于描述综合考虑宏观市场的行情波动。房地产市场分析 最新l（3）例子：国房景气指数l8类分类指数加权平均，以1995年3月为基期得到的百分比综合指数。l选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格 房地产市场分析 最新l指数法和景气分析法的对比价格指数：反映市场行情波动更直接，及时景气指数：对价格波动的原因更有解释性房地产市场分析 最新四四 房地产供求分析房地产供求分析分析的关键点：找到供求规律性的关系l什么样的住户需要什么样的房屋l什么样的商家需要什么样的商铺？l什么行业的办公室需要什么样的办公室？房地产市场分析 最新（一）供给量及供给结构分析方法（一）供给量及供给结构分析方法l管道分析法l潜在供给量分析方法l现有市场商品住宅存量的分析方法l供给量结构分析方法房地产市场分析 最新规划用地分区规划用地三通一平用地获建设用地规划许可证用地获国有土地使用证用地获建设工程规划许可证用地获建设工程开工许可证用地领商品房预售许可证用地竣工前未预售量竣工后待销售量132541、 管道分析法管道分析法房地产市场分析 最新l假设获得每个许可证的时间为1年，从获得预售证到售完时间为2年。则：l未来2年的供给量5+4l未来3年的供给量5+4+3l未来4年的供给量5+4+3+2l未来5年的供给量5+4+3+2+1房地产市场分析 最新2、潜在供给量的分析方法、潜在供给量的分析方法l潜在土地供给量来源：l新建城区的土地供给量规划城区面积已开发建成区的面积已出让的面积l旧城区改造可供开发的土地量规划改造面积已改造面积l改变用途可供开发的土地量房地产市场分析 最新3、现有市场商品住宅存量的分析方、现有市场商品住宅存量的分析方法法l主要分析对象：获得销售许可证的商品住宅l现有市场商品住宅存量新增商品住宅面积总量l 商品住宅施工面积+历年在售面积l市场潜在供给量存量/N+未出让土地使用权的土地供给量房地产市场分析 最新4、供给量结构分析方法、供给量结构分析方法l某区域房地产供给量结构l户型结构l总价水平结构房地产市场分析 最新（二）需求量分析方法（二）需求量分析方法l需求潜力分析l需求偏好分析房地产市场分析 最新1、 需求潜力分析需求潜力分析l（1）人口增长与住宅需求潜力l住房面积需求新增人口需求面积原有人口需求增加面积年拆迁面积l（2）人口结构与住户规模变动对商品住宅需求的影响房地产市场分析 最新2、需求偏好分析、需求偏好分析l（通过调查发现消费者的基本特征）l可承受总价l首付款l月供款l楼型首选l最看重的因素l典型户型房地产市场分析 最新l总面积l客厅面积l书房面积l餐厅面积l厨房面积l卫生间面积l主阳台面积l次阳台面积l车位房地产市场分析 最新五五 房地产项目市场分析房地产项目市场分析l（一）房地产项目一般特性的分析l（二）对不同物业特性的分析l（三）评价房地产项目与竞争对手的方法l (四) 消费者研究房地产市场分析 最新（一）房地产项目一般特性的分析（一）房地产项目一般特性的分析l1、法律特性分析l2、经济特性分析l3、项目所在地点自然条件的分析l4、项目的关联性分析房地产市场分析 最新（二）对不同物业特性的分析（二）对不同物业特性的分析财务特性建筑特性地点特性环境特性房地产市场分析 最新财务特性财务特性住宅物业零售、写字楼物业1、每月租金或价格2、停车空间的租金3、所有者与租赁者间的分配比例4、空间或单位的吸纳率5、付款方式及折扣6、物业管理费1、每平米租金或售价2、租金折扣3、可用于出租的面积4、可用的年限5、物业管理费房地产市场分析 最新建筑特性建筑特性住宅物业零售、写字楼物业1、使用年期2、建筑物的条件3、单位的面积4、房间的数量与种类5、特殊设计1、标准层面积2、各功能面积的设置及比例3、可分割性4、智能化水平5、装修水平6、交通设计房地产市场分析 最新地点特性地点特性住宅物业零售、写字楼物业1、娱乐性设施2、景观质量3、停车场的设施1、停车场实施2、配套设施3、对外交通设计4、景观质量房地产市场分析 最新环境特性环境特性住宅物业零售、写字楼物业1、与就业中心的接近程度及沿途的环境2、与商业中心的接近3、与娱乐文化设施的接近程度4、与主要干道和交通枢纽的接近5、与停车场和空旷地的接近程度6、与学校的接近及学校质量7、与医院、消防、公安部门的接近程度，沿途环境1、与主干道，各交通枢纽和设施的接近程度2、与日间行人密集区的接近程度3、商业设施4、周边商业区的年限和租金条件房地产市场分析 最新（三）评价房地产项目与竞争对手的方法（三）评价房地产项目与竞争对手的方法l步骤：l1、主要特性的分解（可测量的因素的确定）l2、因素的作用或重要程度（权重的确定）l3、评分l4、分析项目地点的最佳用途，得出竞争对手的竞争特色。房地产市场分析 最新例子：地点区位的评价例子：地点区位的评价l1、 地区的通达性 主要干道（数量、方向，新建和扩建）主要干道的设计特征（行车道数量，宽度，设计通行能力，交通管制）主要干道的运行特征（车流量，高峰时间，阻塞和发生事故频率）道路的物质性条件（路表和车道宽）大型交通设施（线路的使用成本，位置，利用水平）房地产市场分析 最新l2、一般区位特征l关联性的模式：决定项目所在地理位置的特定要素以及这个区位中对该地点上的活动及其与周围地区的关系有影响的因素。l接近性：时间、距离和线路市场或交易区的中心点，边界竞争者和竞争地点互补性活动活动中心房地产市场分析 最新l3、地点的通达性（目的：评价影响车和行人的自由流动的特殊条件）出入口的数量、位置和功能出入口的规模、容量及阻塞水平标的物及其基本活动地点的距离和线路与停车场地的距离和路线与内部流通网络的距离和路线与出入口的外部交通条件房地产市场分析 最新l4、可视性（目的：评价影响地点可视性的要素和附近视觉接触的特殊条件）近地点的可视水平（与附近设施的距离）观察点的可视水平（通向地点的可视点，从人行道的起视点）房地产市场分析 最新l5、主要特征与设计要素（评价地点上的特定条件，这些条件影响房地产的设计能力的发挥）地点布局自然特征内部循环停车设施建筑状况其他地点品质地点的特殊服务和设施的可用性控制条件政府规定和法律条件房地产市场分析 最新评分评分ABCD1 地区区位主干道连接43212 一般区位接近机场34233 地点通达性空间容量54324可视性观察点可视水平32455 设计要素停车设施4543房地产市场分析 最新权重权重ABCD1 地区区位主干道连接0.10.10.10.12 一般区位接近机场0.10.10.10.13 地点通达性空间容量0.40.40.40.44可视性观察点可视水平0.20.20.20.25 设计要素停车设施0.20.20.20.2房地产市场分析 最新结果结果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%房地产市场分析 最新(四四) 消费者研究消费者研究l1 市场细分的多层次与多维度 认识消费者特征的工具市场定位和产品定位房地产市场分析 最新第一轮市场细分第一轮市场细分 针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的性质（住宅、商场、写字楼、仓库等等）及区位（城市、地区）而进行的。 第二轮市场细分第二轮市场细分 是针对消费者而进行的，以确定拟投资商品房的市场定位。 第三轮市场细分第三轮市场细分 在初步拟订了细分市场后进行的。调研的焦点是顾客的消费偏好，消费行为及其他个性特征。 房地产市场分析 最新 2 购房者的九种心理 求实求实主要追求的是实惠、实用、实效求新求新时髦、新颖、奇特求美求美以追求美观为主要目的求廉求廉价格敏感、以买“便宜”货为乐事求方便求方便管理、使用方便求名贵求名贵以显示和夸耀为主要目的为储备为储备预期房价还要上涨，保值增值的需要求惠顾求惠顾出于义气或感恩，知心朋友的影响而产生好感、信任随众随众无主见，随大流，怕吃亏房地产市场分析 最新六六 不同物业市场分析不同物业市场分析l（一）住宅物业市场分析(案例)l（二）商业物业市场分析l（三）写字楼物业市场分析房地产市场分析 最新（二）商业物业市场分析（二）商业物业市场分析l1、商业物业的细分l按区域分（小区、区级、市级、）l按规模分（小、中、大、超大）l按经营方式分（超市、百货店、连锁、便利、专卖、折扣店、购物中心、免税）l按产品类型分l按服务对象分（老年店、儿童店、）l按建筑物的特点分l按商铺的聚集方式分房地产市场分析 最新2 零售商业物业市场分析内容零售商业物业市场分析内容l1） 城市经济环境和区域经济条件分析l2） 商业网点发展规划和政策研究l3 ）初步确定零售物业类型l4 ）明确商圈范围l5）零售商品和零售业物业供给分析l6） 零售商品和服务的需求分析l购买力分析；消费支出模式分析；零售业空间的需求面积估计l7）选址研究l8）确定主力商店及物业特征l9 ）选择合理的运营模式房地产市场分析 最新3 零售业物业市场分析框架零售业物业市场分析框架经济环境分析经济环境分析空间供给空间供给消费者调查消费者调查空间需求空间需求商业调查商业调查开发多少开发多少开发什么开发什么如何开发如何开发业种业种业态业态建成项目建成项目在建项目在建项目计划项目计划项目收入收入年龄构成年龄构成消费偏好消费偏好支出模式支出模式出行方式出行方式城市背景，经济形势城市背景，经济形势消费水平和结构消费水平和结构商业情况商业情况是否开发是物业类型业种选择业态选择物业规模业种配比业态配比融资选择招商方案管理模式房地产市场分析 最新4 零售商业物业供需分析零售商业物业供需分析l4.1需求预测步骤：商圈内不同收入阶层对不同商品的购买力计算不同商品的销售额与营业面积的比计算总的商业物业需求用总需求减去商业物业可供给量得到商业物业的需求缺口房地产市场分析 最新零售活动单位面积的销售额（美元/天）珠宝185酒店200工艺品62玩具76礼品74书店100来源：美国商业统计房地产市场分析 最新l4.2供给量分析确定商圈竞争性物业的数量及其营业面积确定计划期和在建的项目的营业面积确定扩建面积（自身和附近）房地产市场分析 最新5、零售商业空间的设计（1）商业空间包括：l展示空间l销售空间l存储空间l交通空间：流动，半流动，静空间l娱乐空间l餐饮空间l文化交流空间l表演空间l。房地产市场分析 最新l（2） 商业空间的设置营业厅收货准备设备 办公 休息库房冷藏顾客工作人员货物房地产市场分析 最新l（3） 商业交通的设计 商场交通流线类型l顾客的观赏购物活动流线l货物的进销流线l工作人员的工作流线房地产市场分析 最新 为三条流线提供适宜的设计l目标：建立和调整行为和空间的关系l具体实施：机能设计规模设计配置设计流线设计经营设计房地产市场分析 最新l附：对设计有用的研究成果：l描述步行状况的指标：平均步行速度人流量（单向，相向，交叉，停滞）人流密度l间隔和人流密度的关系房地产市场分析 最新l交通设计的一般原则不在人流密度大的区域产生交叉人流避免出现四叉以上的通道交叉口针对停滞人流空间的设计：l购物区空间厚度（面对货柜40cm，80cm）l交款区的位置l公共空间房地产市场分析 最新(三三) 写字楼物业市场分析写字楼物业市场分析l1 写字楼市场的特点l（1）市场波动大l（2）需求变动大，调整迅速（供给滞后于需求）l（3）供给周期的独立性供给与宏观经济相关性不大，价格弹性大，受以往租金售价的影响大房地产市场分析 最新写字楼市场分析内容写字楼市场分析内容l（1）写字楼市场背景分析l（2）写字楼的区域市场分析l区域划分l确定竞争区域l区域发展条件(项目所在城市，所在区域，所在地点)房地产市场分析 最新（3）写字楼市场细分）写字楼市场细分对写字楼使用者经济活动的认识l上海的写字楼用户：l金融保险，贸易货运，生长制造，消费品零售，高科技，咨询服务房地产市场分析 最新（4）市场供求分析）市场供求分析l需求：没有明显的市场边界由商务，专门职业、管理和写字楼空间使用者决定，房地产市场分析 最新需求量的预测方法一需求量的预测方法一按行业预测就业人口办公室使用者人数（管理和专业人员，技术服务管理服务）人均占用面积房地产市场分析 最新需求量的预测方法二需求量的预测方法二l通过分析区域内不同写字楼物业的出租情况和净吸纳量的变化情况来预测写字楼需求量。l租赁率l净吸纳率l以上指标反差大，说明市场不稳定，波动意味着供应量过剩，租金将下降。l如果租赁率很高，净吸纳率很低，说明市场不稳定。房地产市场分析 最新供给量的分析供给量的分析l已被使用的写字楼供给量l空置的可供出租的写字楼供给量l在建的供给量l竣工的供给量l预立项的写字楼面积l可能扩建和改建的写字楼面积l方法：现场调查政府信息管道分析房地产市场分析 最新供给分析供给分析l（1）建筑物的外观特点（层数，交通，外观，停车场等）l（2）内部公共部分（服务设施，大厅，廊道，楼层）l（3）租户和租约（行业，信誉，租约错期）l（4）转租物业（对竞争形势的判断很重要）l（5）空置物业：稳定使用率（93-95%）指项目启动后的年度使用率。l方法：定性分析对比分析