小产权房产生的原因及其解决思路

小产权房产生的原因及其解决思路摘要本文从小产权房的概念入手，重点分析了小产权房产生原因，在现有法律框架下提出了解决小产权房问题的规范治理建议。一是分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决；二是改革土地管理法律法规，构建与市场经济相对应的土地法律制度。关键词小产权房；土地所有权；具体分析一、小产权房的涵义事实上，房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。严格地说，小产权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证（俗称大产权”，）因而被称之为小产权房。二、小产权房产生的原因（一）制度原因一一我国的土地所有权制度我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”我国土地所有权主体分属于国家和集体，农村土地不得直接上市流转，这种城乡二元制土地所有权制度，是小产权房产生的制度基础。（二）催生原因一一不断飙升的城市商品房价格随着我国城市化进程的加快，城市人口激增，商品房的需求量也迅速提高。中国的“土地财政”彰显无遗，国有土地出让金成为地方财政收入的重要来源。2006年通过招拍挂和协议转让的土地出让金收入已经达到13168.98亿元，约占当年国家财政收入的3成。国家统计局公布的数据表明：2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.5%。2008年至今，除了增长幅度因经济环境改变有所变化外，房价依然飙升。普通市民对城市房价望尘莫及，在此情况下，成本低廉的小产权房有了市场发展的强劲动力。当政府建设经济适用住房、廉租房尚未形成规模的时候，小产权房将吸引着众多的购房者。（三）推动原因城市土地利益间的争夺大规模的城市化建设“造就了中国历史上村镇规模的急剧减少，也直接促进了小产权房以规模化的方式不断诞生和运转”。期间,城市周边的农村土地权属问题，在这一进程中扮演着重要角色。我国物权法规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”在绝大部分农村土地征收案例中，作为征收方的政府对集体土地的“低进高出”，使其成为最大的获益者。实际上，土地征收是将公共利益扩展到整个经济领域，既包括公益性的，也包括商业性的，导致了土地征用权的滥用。在这个利益博弈中，巨大的利益诱惑，使得乡镇一级政府和一些集体经济组织也想分一杯羹，以各种名义对集体土地进行非法买卖以获取经济利益。从某种意义讲，乡（镇）政府实际上成为“小产权房”快速发展的制造者和推动者。分析了上述原因，可见国家对农村房地产权制度的安排出于两种考虑：一是出于国家的农业战略和国计民生。国家担心小产权房的大量交易会导致耕地的大量流失，进而危害国家的粮食生产安全；二是宅基地使用权是农民以集体成员的身份享有的福利保障，解决了农民的基本居住问题。国家担心小产权房买卖一旦既成事实，将导致农村和社会的不稳定。可见，小产权房不是政府所认可的做法，并且“只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有的土地为国家所有的土地，再由国家将国有的土地经过法定程序有偿出让给房地产开商”，才能使之成为合法的商品房。实际情况是，大量的未经合法变更集体土地性质而建设的商品房，呈不断发展之态势，如何处置已经到了非常关键的时刻。三、解决小产权房问题的基本思路（一）分情况，区别对待：小产权房的存在是一个由来已久的复杂问题，应该具体分析，采取不同的办法去解决。对于非法占用耕地、不合规划、不利于可持续发展的小产权房要坚决予以拆除。大量此类小产权房的出现，症结之一就在于政府缺乏取缔的决心，致使少数企图非法获利的村集体和开发商不顾公共利益，违规开发。此外，还包括一些私自建于城乡结合部的高档商品房和奢侈、娱乐用地，严重侵害了国家土地收益，同时也违背了公平的原则，理应予以查处，并收回土地。对于部分小产权房，可以将其纳入政府保障性住房的体系之中。小产权房在满足居民住房需求，解决矛盾，抑制房价等方面，发挥的重要作用是不能忽视的。如果缺少小产权房对市场的供给，政府和房市压力就会更大，社会矛盾会更加尖锐。因此，政府可以将符合城市发展、规划的小产权房纳入经济适用房，在其符合相关条件、缴纳适当的费用之后，办理合法的产权手续，使其合法化，这样不仅可以解决城市中下收入阶层的住房问题，还可以减轻政府对保障房相关资金投入的压力。小产权房的问题牵扯到我国中低收入群体的住房问题，关系着城市化进程中百姓的切身利益。因此，小产权房的合法化主要是为了照顾广大低收入城市外来居民。同时，应该加强对小产权房的规划管理，将其导入合理有序的健康发展之路。（二）改革土地管理法律法规，构建与市场经济相对应的土地法律制度。小产权房对现有国家城乡二元土地制度形成了挑战，它实际上是在现有的商品房体系之外，又开辟了另外一个体系。这几年小产权房在规模上也突破了临界点，不再是农民个别的零星行为，而是村集体和镇政府的成片开发。这是一个拐点，表明改革城乡两元土地流转制度的时机已经成熟。于此相对应，我国宪法早已明确在集体土地与国有土地地位上的平等，农民集体土地使用权可以转让。因此，必须对我国目前的土地管理法律法规进行改革，构建与市场经济相对应的土地法律制度，从根本上重新审视农村集体土地所有制，承认农村集体土地所有者的权利，让农民成为土地权利的真正享有者。在符合土地规划的前提下，可以按照“同地、同权、同价”的原则，将集体土地纳入土地市场，以改变现行的土地制度中的现实不公平。六、结语小产权房牵扯到社会多阶层的利益，对政府、司法和立法机关是一项重要的挑战，因此，在处理小产权房的问题上要谨慎从事，不能通过简单粗暴的方式，而是应该以可持续发展的态度，从全局出发，协调兼顾，避免损害国家和人民利益。董霄：论小产权房问题、大众商务2009版薛智韵.麻智辉：小产权房的问题及其对策探讨，老区建设，2010.2。1 朱伟明小产权房问题成因及解决方式