中学学生公寓投资决策分析

中学学生公寓投资决策分析 一、项目投资预算编制依据和编制说明 (一)编制依据 (1)四川省建设工程计价定额:SGD12000、SGD22000、SGD52000、SGD72000及配套文件;(2)达州市建设工程造价信息2010年第1期;(3)四川省房屋建筑和市政基础设施招标投标报价评审试行办法;(4)XX中学学生公寓施工图及相关图集; (二)项目投资预算编制说明 (1)XX中学对学生公寓采取BOT模式修建意向建议书;(2)取费等级:二级档;(3)工程类别:四类;(4)材料价差调整执行四川省造价信息达州市通川区(达县)2010年第1期;(5)工程量计算以四川省建设工程2000定额计算规则及四川省造价站对2000定额补充解释为依据; 二、项目造价指标分析 2000年四川省建筑工程计价定额SGD12000、四川省装饰工程计价定额SGD22000、全国统一安装工程预算定额四川省估价表SGD52000、它是相关部门以2000年前为时间基准期科学地编制出的完成规定工作内容、符合质量标准、安全要求等内容的一个活劳动与物化劳动消耗的数量，是一个静态的指标。如构成人工消耗量指标的因素是由基本用工、辅助用工、材料及半成品超运距用工以及人工幅度差构成;材料消耗量指标是由材料的净用量、损耗量、周转性材料摊销量构成，尽管2000定额在编制时，相关部门做了大量工作，考虑极为周全，但由于在确定2000定额上的施工手段和各种消耗量统得过死，各施工企业难以发挥自身优势，这在计划经济体制和劳动工资与材料价格长期稳定不变的情况下，采用这种定额编制工程概、预算，对计算工程造价和控制建设投资提供了方便，但随着时间的运动，建筑材料价格靠市场调节定价的比重越来越大，企业自身的技术装备、施工手段、管理水平等竞争内容活跃起来，单一的静态定额指标致使工程造价背离价值，从而产生市场要求对定额中的基价进行调整的局面。相关资料表明，建筑材料用量大，经济性很强，直接影响工程的造价，在我国一般建筑的总造价中材料费占5060%。近年来，达州城市基础设施建设步伐不断加大，建筑材料用量整体处于上升趋势。专家预测:在一定期限范围内，达州建筑材料价格将处于持续上扬的态势。投资商经过各方面综合分析与计算，拟建学生公寓相关工程造价指标整理如下:结合本工程的实际，业主要求该项目不进行人工系数调整;主要材料价差的调整执行达州市建设工程造价信息2010年第1期材料信息价;取费级别(二级档)是完全符合当前达州当前建筑市场的价值规律的。 三、投资决策分析 根据背景材料分析:本项目投资商总投资由建筑工程费用(31017606元)和工程建设其他费用(3982394元)两部分组成，共计350万元，其建设期为1年，经营期9年。正常运行年份每年学生住宿费收入为81万元，从学生入住后第4年起住宿费上调至每生每年1200元，每年学生住宿费收入为972万元。经测算经营期间每年平均支付维修费、管理人员工资等11万元，由于政策优势，投资由上表3可知:本项目静态投资回收期:Pt=61+|66|862=577(年)，即是说投资商若以静态投资回收期来考虑可在577年内(包括建设期)全部收回投资。本项目动态投资回收期Pt=81+|5702|31084=718(年)，即是说投资商若以动态投资回收期来考虑可在718年内(包括建设期)全部收回投资，短于业主给定的经营管理期9年的标准，项目是可行的。内部收益率FIRR是项目投资的盈利率，由项目现金流量决定，它反映了投资的使用率，但是内部收益率反映的是项目寿命期内没有回收的投资盈利率，而不是初始投资在整个寿命期内的盈利率。根据上表4采取插入法计算出拟采用BOT方式承建学生公寓的内部收益率FIRR。即:FIRR=in+(in+1in)FNPN(in)FNPV(in)FNPV(in+1)=15%+(17%15%)11951195+1072=1605%由于本项目FIRR=1605%ic(土建行业基准收益率为12%)，项目财务内部收益率能达到并超过行业最低要求(12%)，说明该项目从全部投资角度盈利能力已满足最低要求，则该项目在经济效果上是可以接受的。五、结论本课题是通过某投资商拟采用BOT方式来承建达州市XX中学学生公寓的投资分析得出如下结论:(1)确定一个建设项目是否可行，应从该项目在技术上是否先进适用、财务上是否盈利、经济上是否合理、环境上是否可持续发展，杜绝长官意识和主观臆断，要从技术经济角度进行全方位论证;(2)投资商投资350万元新建学生公寓55765平方米，单位平方造价62763元，该项目土建投资259565128元，占总投资的7416%;安装装饰投资50610932元，占总投资1446%，用于该项目其他费用3982394元，占总投资1138%;(3)项目静态投资回收期577年，动态投资回收期718年，IRR=1605%ic(土建行业基准收益率为12%)，该项目在经济效果上是完全可以接受的。(4)在确定工程造价时，计价必须准确，我们造价管理人员除了熟练掌握工程量的计算规则，定额子目理解和定额的套用、工程造价计算程序的掌握处，我们造价管理人员还得要深入建筑材料市场并结合市场实际情况，对主要材料进行市场询价，掌握价格(人工、机械、材料)动态;从而提高工程造价的准确性。 本文作者：肖启荣工作单位：达州职业技术学院第 4 页 共 4 页