经济开发区管委会大厦物业管理方案说明

第一部分：费用报价一、经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理项目报价表项目名称：经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理项目报价表 日期：20XX4月30日 单位：元名称 项目谈判前基础报价谈判中第一次报价谈判中第二次报价最终报价备注物业管理费用707766其它（列明项目）开荒免费特约服务免工时费合计707766最终报价人民币大写小写：707766元 大写：柒拾万柒千柒佰陆拾陆元供应商名称：（盖章） 法定代表人或授权委托代理人（签字）：二、经济开发区管理委员会孵化大厦物业管理项目分项报价表（格式）供应商名称： 日期：20XX4月30日 单位：元 序号名称服务容单位数量单价总价备注1管理人员费用工资及相关、服装，综合办公费877002保安费工资、服装2341683清洁费工资、服装904324绿化费工资、服装161525维修费工资、服装1235286外墙清洗外墙玻璃、墙面，高空清洁450007工具折旧费155408企业管理费306269企业利润3062610营业税金3399411合计707766供应商名称：（盖章） 法定代表人或授权委托代理人（签字）：122 / 122三、费用测算表序号费用项目测算依据月合计（元）年合计（元）一管理人员工资及相关费用1管理处主任1人工资标准2500元/月2500300002管理处副主任1人工资标准2000元/月2000240003工资相关费用包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的452,025.0 243004服装费冬装1套每套200元，夏装2套每套150元83.31,000.0 5综合办公费差旅交通费300元/月，费手机费300元/月，办公用品100元/月，7008400小计7,308.3 87,700.0 二保安人员工资费用1保安主管1人，工资标准1000元1000120002保安班长3人平均工资850元2550306003保安员18人平均工资750元135001620005工资相关费用工资的8%1364163686服装费（含雨衣等）平均每人每年600元。（冬装、大衣、春秋装、雨衣各一套、夏装两套，帽子肩章、腰带等一套）110013200小计19514.0234168.0三清洁费1室保洁员10人工资550元5500660002室外保洁员2人工资600元1200144003工资相关费用工资的8%53664324服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套300.03600小计7536.0090432.00四绿化费1绿化2人工资600元1200144002工资相关费用工资的8%9611523服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套50.0600小计1346.0016152.00五日常维修人员工资及相关费用1工程主管1人工资1200元1200144002设备运行5人工资900元4500540003维修4人工资900元3600432004工资相关费用工资的8%74489285服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套250.003000小计10294.00123528.00六外墙清洗费每年清洗1次，每次450003750.0045000.00七开办物品折旧入住时需配备的物品.明细表附后1295.0015540八小计一至七项51043.3612520.0九企业管理费八52552.1730626.00十营业税金八5.552832.9133994.86十一企业利润八5%2552.1730626.00十二总计八至十一项58980.57707766.86注：本测算未涉及招标文件服务容外的:1、化粪池清理门前三包垃圾清运等政府规费及协调费 2、根据物业管理条例规定，甲方应无偿提供一定面积的管理用房，包括办公室1间，保安维修宿舍1间，维修工作间1间，仓库保洁工具室1间。开办物品一览表分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印机台150003 1,667 沙发套120003 667 办公桌椅套34003 400 资料柜组24003 267 小计 3,000 保安用具对讲机部58003 1,333 橡胶警棍根4402 80 双层床111603 587 被褥套201002 1,000 强光手电个3801 240 小计 3,240 清洁设备多功能洗地机台130003 1,000 吸尘吸水机台112003 400 垃圾清运车辆16002 300 高压喷枪个110002 500 2米人字梯个29502 950 小计 3,150 绿化设备剪草机台140005 800 修边机台130005 600 三轮车台16001 600 小计 2,000 维修工具2米人字梯个13501 350 小型工具套43001 1,200 压力钳、老虎钳工作台等套120003 667 电锤、电钻套125003 833工作梯（6米铝合金）个112002 600 管道疏通机台18003 267 双层床个22003 133 接线盘个13003 100 小计 4,150 总计 15,540 第二部分：物业管理业绩表序号项目名称类型建筑面积接管日期获奖情况1商业/办公6万m21996.22商业1.5万m22002.33商业/办公8.5万m22003.720XX度省优园区4商业/办公1.5万 m22003.115商业/办公5万 m22004.36商业/办公1.1万 m22005.27商业/办公1.5万 m22005.38住宅9万 m22002.109办公楼4万m22003.1004年市优大厦，05年省优大厦10写字楼1万m22004.311写字楼1.2万m22005.112住宅5.5万m22005.120XX度市优大厦13写字楼8万m22005.314商业1.2万m22005.1015办公楼6.3万m22005.1016写字楼3万m22005.1017办公楼2.8万m22006.118住宅2.5万m22006.119住宅10.5万m22006.2企业主要业绩第二部分：物业管理实施方案第一章 物业管理服务构想物业公司简介集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，是全国服务行业500强企业及省首批51家现代企业制度试点单位之一。集团物业管理XX公司是集团旗下的国家二级资质物业管理企业，成立于一九九六年。成立之初，通过引进世纪酒店管理集团、市莲花物业管理先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工500余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由延伸至、潍坊、等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、铁路局办公大院、工商局办公楼及住宅楼、火车站、新世界花园、华通国际商务大厦、市建设银行办公楼、市车管所、省立医院高层住宅区、省委党校宿舍、同济杰座小区等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的各类高档物业、园林设计等物业管理经验。公司秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，回报社会，不断追求服务的更高境界。公司管理的槐荫区政务中心大厦和汽车园被评为20XX省物业管理优秀项目，省立医院高层住宅被评为市物业管理优秀项目；物业在齐鲁晚报、生活日报联合主办及时报主办的房地产调查活动中，被评为 “市十大物业管理品牌企业”；在市物业管理行业技能比武中，多次获得一等奖；保安连续三年被市委、市公安局誉为“市青年文明号”；公司总经理韬先生在全国百佳物业经理人被评选活动中被授予“全国百佳物业经理人”的称号，同时被省家庭服务业协会评为“诚信服务十佳先进工作者”。在20XX4月省建设厅住宅与房地产业10年成就展系列活动中，在全省1500家物业管理企业中，物业脱颖而出，被评为省优秀物业管理，跻身全省40强10强。物业管理概况经济开发区管委会孵化大厦位于市经济开发区府前街，占地面积：4万平方米，其中绿地面积8600平方米。建筑面积：4.06万平方米，其中:办公3.87万平方米；其他1715平方米。办公室情况：带电梯办公楼共2栋。公用设施、设备及公共场所（地）情况：1、小区车辆出入口2个，人行出入口3个；2、道路、车行道6200平方米，人行道4650平方米；3、绿化面积8600平方米；4、污水管长719米，污水检查井38座；雨水管长1561米，雨水检查井57座，雨水进水井123座，化粪池2座；5、路灯31盏，地灯18盏，草坪灯18盏，其他照明设施：无；6、体育设施：篮球场、网球场各1个、羽毛球场2个 ；7、停车场：露天专用停车场2个，占地面积共2160平方米，停车位84个，露天零散停车位66个；8、电梯4台，功率4台共43千瓦，品牌型号客梯（GPS-）、货梯（SG-VF），启用时间：20XX5月1日；9、配电房变压器3台，容量共2850千瓦，品牌型号s11-M，启用时间20XX5月1日； 10、生活蓄水池23立方米，消防水池160立方米，消防水箱45立方米；生活水泵4台，功率为5.5千瓦/台，启用时间20XX5月1日；排污水泵2台，功率为4千瓦/台，启用时间20XX5月1日，消防水泵3台，功率为15千瓦/台，启用时间20XX5月1日；11、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况办公楼具备消防自动报警系统，并按消防部门要求配备消防灭火器；12、智能化系统监控系统、网络、有线电视；13、其他设施设备情况中央空调机房一座，面积1654m2,主机为2台螺杆冷水机组。物业管理服务围：1、整个院落及办公楼等建筑物部安全、保卫；整个院落及办公楼等公共卫生，包括公用部分（除办公室、会议室、接待室、咖啡厅以外均包括在）卫生、保洁；整个院落所有设施的运行、维护。2、绿化摆放、外墙清洗；3、执行国家物业管理服务质量规贰级物业管理服务标准。4、物业耗材由乙方报计划，甲方核实后，由甲方负责提供。委托管理目的一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效形象之目的。三、安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流保队伍，全程监控大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主和来宾提供幽雅舒适的工作环境，实现“平安”大厦。四、省心、放心“管家”委托目标实现。物业管理的基本目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少机关人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为管委会孵化大厦实施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，维护和提高管委会孵化大厦的整体窗口形象。委托管理原则根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。委托管理目标承诺1、 在管理合同期把大楼管理成“安全、文明、优美、舒适”的物业区。根据委托管理事项和全国城市物业管理优秀大厦标准，对大厦的房屋设备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理。在大厦达到硬件指标后、一年创建“市优秀示大厦”，两年创建“省优秀示大厦”，三年创国优示大厦。2、 房屋完好率98、房屋零修急修及时率100、维修质量合格率95以上3、 管理费收缴率954、 绿化完好率955、 清洁保洁率956、 道路完好率及使用率98以上7、 化粪池雨水井污水井完好率98以上8、 排水管明暗沟完好率、路灯完好率98以上9、 停车场单车棚完好率98以上、公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率98以上10、 治安案件发生率011、 消防设施设备完好率100、火灾责任事故发生率012、 违章发生率5以下与处理10013、 有效投诉率5以下与处理率10014、 管理人员专业培训合格率10015、 维修服务回访率100、维修服务回访单、业主或用户对本物业管理的综合满意率95；物业管理定位结合经济开发区管委会孵化大厦物业管理实际情况，我们将物业管理定位为：环保 高效 亲和环保 在人类居住环境日渐恶劣、重视可持续发展、重视健康、重视环保的大环境下，人们对工作、生活环境提出了新要求，因此，保持物业辖区环境的自然、健康成为大厦建设的重要课题，我们拟从物业作业方式、物料、耗材、消杀剂的选择予以控制，将降低污染、保护环境作为基本原则。高效管委会孵化大厦作为高新区窗口部门、高科技产业孵化基地，其工作的高效将直接关系到对外办事效率。物业管理中，将以严密的工作程序、科学的管理方案、快捷的应急措施和超强的应变能力，保障大楼设施的高效运转，为“高效”职能提供硬件。亲和在建设“和谐”社会理念的背景下，采取封闭式与开放式结合，外松紧的大厦安全管理，是在“自然、开放”的生活大环境中寓以专业、严谨的保障措施；营造宽松、温馨的工作环境，实现面对面微笑服务，采用客服中心信息反馈模式，重视细节服务和环节控制，并在此基础上，通过业主回访制度，挖掘服务潜力，提升服务档次，使每一位业主真正体验到主人的尊贵。通过“以人为本”服务理念，采取差异性服务模式，根据需求的针对性制定工作标准和服务容、服务措施，包含日常服务、计划服务、预约服务、特约服务等一系列服务容，以满足不同性质、不同层次的需求。物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业主提供专业、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。物业优势根据管委会孵化大厦的物业特点，明确物业管理的难点、重点及管理思路，实行体现物业管理特色、管理水平，做省心、放心管家的服务理念。制定具有特色的针对性、差异化管理的服务模式。我们对此具有突出优势： 经验优势 具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理着包括槐荫区政务中心大厦、市工商局、市火车站、市铁路局、华通大厦、等多个办公楼项目，在管委会孵化大厦项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼办公写字楼物业的管理经验，铸就管委会大厦物业管理的“品牌”。理念优势 作为发展多年的专业化物业公司，公司以“物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风用真心服务，融国际时尚理念为业主当家”的服务理念，着力为管委会孵化大厦业主创造一个高效文明和谐的生活居住环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业管理优质服务之典。 品牌优势物业立足自身优势，博采众家之长，吸纳合作伙伴和竞争对手的优点，形成了独有的“酒店式服务”、“星级化管理”模式，已成为市乃至省物业管理品牌企业。公司所管理的槐荫区政务中心大厦和汽车园被评为20XX度物业管理省优项目，省立医院高层住宅等被评为市优项目，充分证明了公司的实力。独有的大型花木公司 通过对自身优势资源的最佳整合，我们可为各类业主提供“一站式”的物业管理整体解决方案。除物业管理主业外，公司下属的花木公司是市最大的综合性花木公司之一，拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业的又一特色。占地100余亩，温室面积4000余平方的花木公司，有着一流的硬件设施和技术队伍，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；精湛的技术、丰富的经验，必将会为管委会孵化大厦绿化的建设与管理带来可靠的保证。多方支持优势 集团物业管理XX公司是集团旗下的国家二级资质物业管理企业，成立时间长，和世纪酒店管理集团、市莲花物业管理建立长期战略同盟关系，引进其先进的管理理念，并结合自身优势，形成了独特的经营管理模式。随着近年来集团的不断发展，集团十分注重对社会的服务，并确立物业管理为主导产业的发展方向。随着业务的不断开展，物业人已被省市场广泛的接受，创造出了独有的管理特色，物业将依托集团强大的经济实力，并在人力、物业资源上具备了可靠的保障和规模效应，能对管委会孵化大厦的管理形成强力支持。人员优势 在多年的物业管理过程中，培养了一批优秀的物业管理人才，尤其处理政府特有的管理业务游刃有余。物业现有高级经济师、工程师、物管师、高级园艺师数名，拥有一批高学历的管理骨干，一支高素质的管理团队是我们提供高效服务的基础和前提。同时，公司在市物业管理行业技能比武中，多次获得一等奖，受到业的广泛好评，为公司能够提供良好的服务打下坚实的基础。质量优势物业管理公司建立并通过了ISO9001（2000）质量保证体系认证，通过实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，物业拥有严格规的物业管理制度同高效的设备管理方案相结合，将全面保障小区物业管理工作的正常运行。在物业高品质物业管理服务理念的指导下，必将为管委会孵化大厦提供强有力的保障和细致入微的服务。第二章 物业管理人力规划管理处组织架构一、管委会孵化大厦管理处组织架构描述：1、管委会孵化大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，由物业公司全权领导。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、管理处部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、管理处主管的主要职责是协助管理处主任完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处主任反馈各类管理信息，提供决策依据，并负责物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主之间的服务平台。5、安全主管的职责是负责客户档案登记、物业辖区的安全设施巡检、安全队伍建设、预警、演习方案制定等。6、设备主管的职责是负责物业辖区各种设备、设施的维护、保养、维修，大、中修，设备更新计划、方案的起草、申报以及业主的报修工作。7、保洁主管职责是负责整个物业辖区的环境维护、花卉管理、保洁耗材审查、保洁计划制定、卫生质量保持、保洁队伍建设。二、管理体系及组织架构（共49人）保安部(22)主管1人工程部(10)主管1人环境管理部(16)主管1人门岗7人消防监控2人安全监控2人巡逻岗3人车辆指挥4人班长3人维修工4人配电空调4人人电梯1人室外清洁2人室内清洁10人绿化员2人开发区管委会孵化大厦管理处(49)主任1人副主任1人三、骨干员工配备说明及素质要求岗位职责应具备条件备注主任全面负责管委会孵化大厦物业管理工作大专以上文化，具2年以上大型高层物业管理经验，统筹管理能力强，能编制计划并付诸实施，懂经营善管理。管理处主任由公司部委派。副主任协助主任开展工作大专以上文化，具2年以上大型高层物业管理经验。公司委派工程主管协助主任负责各项设施、设备的日常使用、管理和维修养护，对各项服务进行整体协调大专以上文化，具多年基层物业管理经验，熟悉智能化管理，综合能力较强。保洁主管协助主任负责保洁绿化方面的培训、计划、协调、质量监督、工作安排等方面工作中专以上学历，有1年以上保洁经验，熟悉保洁工作流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。安全主管协助主任负责护卫方面的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作中专以上学历，有1年以上工作经验，熟悉护卫工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法。管理处主任、副主任简历增峰性别男年龄30职务管理处主任证书物业管理企业经理上岗证学历大专参加工作时间2000从事物业管理年限6年已完成的项目单位项目名称面积日期项目标准物业北区管理处800002000-20051级物业火车站管理处120002005-至今1级勇性别男年龄25职务管理处副主任证书物业管理企业经理证学历大专参加工作时间2002从事物业管理年限4年已完成的项目单位项目名称面积日期项目标准物业政务大厦管理处400002003-20051级物业铁路局管理处630002005-至今1级第三章 物业管理作业指导书以物业档次为基点，以业主需求为主导，实行针对性、分层次物业管理。安全管理一、治安形式分析管委会孵化大厦功能特殊性在治安防方面存在以下一些难点和重点：（）管委会孵化大厦属于开放式办公场所，外来公干人员频次高，保持办公环境的静谧及车辆的疏导、登记是安全工作的重点。（二）管委会孵化大厦消防工作难度大、要求高。制定防患于未然，科学的消防预警措施，警钟常鸣的消防常识宣传、培训工作是贴心管家根本所在。上述素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在护卫员的素质培养、安全防体系的设定、安全管理的重点定位等方面采取对应措施，确保辖区的安全。二、安全管理的措施及对策（）确保护卫员的综合素质l、素质管理。对护卫员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养护卫员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来护卫员单一的护卫功能，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控管理体系的建立1、我们针对办公楼的特点，重视业主档案的建立，制定相应的的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入办公区，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防的策略上强调辖区各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。（三）预警、应变措施1、安全应急计划和措施（1）目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。（3）计划：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理围各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。（5）要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个护卫队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。三、强化消防管理意识（一）消防管理目标坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。（二）加强消防教育宣传和培训演练工作1、消防教育宣传工作：管理处将在物业辖区不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2、做好消防培训及演练工作：重点加强护卫员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。（三）积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。（四）建立健全消防档案。（五）建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拨一批队员组建管委会孵化大厦管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。（六）善后与收复火势完全熄灭后，护卫员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 消防灭火流程图（1）通用灭火流程：多 方 努 力 将 火 扑 灭认真吸取此次火灾的教训，配合公安消防部门做好以下工作：（1） 查明火灾发生的原因；（2） 查清火灾事故责任人，责任人写出书面检查待后处理；（3） 制定相应的改进预防措施；（4） 将火灾事故书面报告公司安全领导小组。火灾发生：辖区内任何人均有责任立即报告，并立即参加灭火抢救以最快方式：1、报告消防中心，通知消防抢险队； 2、报告管理处有关领导。 3、拨打报警。消防抢险人员得知火警后立即携带灭火工具赶往现场：1、察看火情，迅速确定灭火方案；2、迅速调集抢险人员及物力进行自救。救火原则：先救人，后救火；先隔离火源，后灭火。火 势 继 续 扩 大安全主管继续指挥现场救火，调集人、物力进行抢救组织疏散，做好救援、防止不法分子，减少伤亡事故。以最快方式通知公司领导和防火安全领导小组有关人员拨“119”再次告之火灾情况向附近有灭火消防能力单位求援4、治安、消防、车辆管理：按照ISO9001质量体系护卫工作手册、规运作。如下表：工作安排定岗检查进出口、停车场：24小时；流动巡查消防设施：1遍/周；厂区安全：24小时大堂执勤：8小时车辆停放：24小时突发事件：90-120秒，责任护卫或车辆管理员到达现场。学习训练学习法规：1次/周；训 练：2次/周；演示培训：1次/周。检查项目及处理方法检查项目1. 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员；2. 查违章停车、违章进入；3. 查乱摆阻塞道路现象；4. 查污染物、乱扔垃圾现象；5. 查破坏绿化、占用绿地现象；6. 查漏水、漏电、漏气现象；7. 查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法按照ISO9001质量体系标准，对轻微不合格项汇报主管，严重不合格项上报主任。考核标准平时按ISO9001质量考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。安全工作检验标准容标 准分值评分标准实际得分仪容仪表1.按规定着装，统一穿制服，黑色皮鞋、戴护卫帽、系领带，上岗必须佩带工作牌；2.精神饱满，姿态良好，抬头挺胸，不东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、坐如钟、动如风；3.举止文明、大方、得体，不随地吐痰、乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或玩弄其它物品；4.不袖手，背手或将手插入衣袋，不勾肩搭背；5.不准留长发、蓄胡子、留长指甲；6.禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、打赤脚。8分一项不合格扣除2分，扣完为止。服务态度1.作到微笑服务；2.主动、热情、耐心、周到地为业主服务；3.不发生争吵、打斗事件；4.巡逻中见到业主时应闪身站在一边，微笑并点头问好。5.文明用语：熟练五声十一字，对人热情，微笑服务，不卑不亢8分对一项不合格的扣除2分，扣完为止。服务要求1.不出现管辖围秩序混乱等情况；2.车场车辆完好无损，车辆指挥标准及时；3.接到业主报警不超过两分钟赶到现场并报告；4.处理各种违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则；5.及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故；6.指挥手势动作规、准确、有力、符合交通指挥规。24分一项达不到要求扣除4分。纪律1.按时交接班，不喝酒、吸烟，不嬉笑、打闹，不迟到、早退，忠于职守；2.不准在岗位上坐卧、倚靠、闲谈、吃东西、看书报，不脱岗、睡岗；3.处理问题讲原则、讲方法，以理服人；4.遵守公司廉洁制度和有关管理规定，不收受业主钱财和物品，不利用工作之便敲诈勒索，保守部；5.上班不会客、闲谈，不做与本职工作无关的事；6.服从领导安排，团结同事，不挑拨是非；7.不擅自留宿他人，按时做好宿舍清洁工作；铺位保持整齐排行，被褥按军事化规定叠放；床下物品摆放整齐；毛巾、刷具必须按规定摆放。8.禁止利用空暇之余进行赌博等其它变相的行为；9.勇于同乱纪行为作斗争；10.加强学习，提高自身素质。12分对达不到要求的，出现一项扣2分，扣完为止。工作要求1.服从领导，听从指挥；2.能熟练掌握物业管理围的基本情况，包括业主的基本情况（、特征等）。熟悉楼宇结构，防盗消防设备，主要通道的具体位置，配电房，水泵房，消防中心等重点位置的防等；3.能熟练掌握报警、对讲，电梯等设施、设备的操作；4.善于发现，分析处理各种事故隐患和突发事件，有较强分析、判断、处理问题的能力；5.熟悉车场的基本情况，熟练掌握业主相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等；6.能及时、准确填写各种表格、记录；7.能熟练掌握公共设施的情况；8.对破坏花卉、草坪等行为及时制止；9.车辆管理中指挥手势动作规、准确，能准确辨别车辆转向灯，正确指挥车辆停放；10.驱赶物业围乱践踏草地、散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员；11.按车位泊车，无车辆违章停放在绿地、人行道等行为；12.摩托车、自行车停放整齐有序；13.做好值班室及宿舍的卫生等情况；44分对达不到工作要求的，出现一项扣除4分，扣完 为止。其它1.能遵守护卫员培训制度，坚持学习、训练（按培训大纲及记录检查）；2.能遵守护卫员职责、权限规定。4分不符合标准一项扣2分。合计100分实际得分分数计算方法：得分= 100所查项目总分值安全部工作相关文件需方提供物品的控制程序1、护卫岗位规、岗位操作规；2、紧急处置方案；3、质量记录4、护卫_岗日工作记录；5、护卫员交接班记录6、消防设施日巡视记录；7、消防栓放水试验记录；8、紧急事件事件报告；9、访客登记表；10、收发记录；11、外来车辆登记表。保洁服务一、保洁区域分析：物业将对大楼所有公共部位进行日常清洁，并对一些部位计划保洁。二、保洁措施及标准1、理石地面、理石墙面、立柱根据理石年代的物理结构和化学成分的不稳定性，图案美观抗磨能力差，耐腐蚀性弱，所以在保养维护上更需注意，我们在保养方面将采取：（1）清洗：使用中性STFP、OFF按一定比例进行彻底清洗。在彻底清洗后，用清水清洗两遍，除去残留的药液。用吸水机吸干后，用三速吹风机吹干。用干净毛巾仔细抹尘。（2）落蜡使用TONSE220进行封闭处理，使理石间隙受损处得以充填。待封闭蜡干燥后，落进口COMDCETE-2两次，在封闭基础上产生坚硬的保护层。在处理的基础上落蜡SPR2RT-FINSH一次。SPRIPJ-FINSHF干燥后，用PNOB-NB2000型高速抛光机配合OVER/2修补抛光。（1）、（2）每年三次。（3）日常保养在下班时间用高速抛光机配合P44抛光修补蜡进行抛光保养，随时保持地面光洁明亮。日间保洁人员随时使用静电吸尘剂，实行往复推尘、抹尘，做到光亮、清洁无尘。除尘、擦拭每日一次。走廊及地角线每月彻底清洗一次，并每日随时拖拭，保持无灰尘、无污渍；走廊墙壁每年清洁、除尘二次，易污部位随时除污。2、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱壁、地面、楼梯扶手、地角线及侧玻璃每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。3、卫生间（1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除油、烟及灰尘，使其洁净光亮。（2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。（3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。4、公共部位的照明灯具每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。5、不锈钢部分不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：（1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。（2）随时除尘、除锈。（3）保持无污渍，光洁明亮。（4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶外及周围地面的洁净。6、杀虫灭鼠消毒（1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。（2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。7、公共区域侧玻璃（1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；（2）日常随时抹灰，去除污渍。（3）做到光亮、无手印、无污渍。8、外墙、玻璃清洗 （1）办公楼外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年2次集中高空作业彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。（2）办公楼外玻璃，选用玻璃清洁剂进行每年两次高空作业彻底清洁。9、办公楼外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。10、办公楼层地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行集中抛光。11、办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。清洁保洁管理：按照ISO9001质量体系清洁工作手册规运作。如下表：工作安排日常保洁：每日 7：308：00楼清洁、外围清扫；9：009：30垃圾清运；9：3011：30楼清洁、外围捡扫；13：0016：30楼清洁、外围捡扫；16：3017：00垃圾清运。工作容停车场、外围清洁普扫1次/天；每周清洗2次。楼间保洁每日清扫；机器清洗1遍/月；理石地面打蜡1次/季。电梯轿箱每日清洁；上油保养1次/周。垃圾清运清运2遍/天； 消 杀1遍/周。玻璃幕楼刮拭1次/月；外墙高空清洗1次/年。（费用另计，属于特约服务）楼顶天台随时捡扫；彻底清洁1次/周。检查项目及处理办法检查项目1.道路、绿化地、散水坡、排水沟；2.停车场、岗亭、单车棚；3.垃圾中转站、化粪池；4.污、雨水井和沙井；5.宣传栏、标识；6.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；7.墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；8天面；9.值班室、办公室、卫生间；10.除四害。处理办法按ISO9001质量体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报主管和主任并提出整改方案加以纠正。考核标准日常日检、周检、月检按ISO9001质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。清洁工作检验标准项 目标 准分值评分标准实际得分仪 容 仪 表1.上班穿工作服，佩带工作牌，不准穿拖鞋，不穿奇装异服。2.上下班时，手不放在衣服口袋，不勾肩搭背。3.精神饱满，举止文明、端庄，仪表整洁、利落。4.遵守办公环境规定。6分每发现一项不合格扣2分，扣完为止。服 务 态 度1.见到业主微笑、点头、问好。2.使用规文明礼貌用语。3.服务态度端正，有良好的职业道德。4.做事认真负责，有较强的奉献精神。5.服从领导。6.文明服务，礼貌待人。6分每发现一项不合格扣1分。工 作 纪 律1.遵守法纪、员工纪律，履行职责。2.上班不迟到、早退，不旷工离岗。3.上班不会客、闲谈，不在走廊楼梯间大声喧哗，不做与本职工作无关的事。4.服从领导安排，团结同事，不挑拨是非，保守公司。5.遵守公司廉洁制度和有关管理规定，不收受、私自动用业主钱财和物品。8分每发现一项不合格扣2分，扣完为止。工 作 日 志工作日志书写清楚、容齐全。2分不合格扣2分。室外路面、绿地、散水坡无瓜壳果皮、纸屑等杂物，无积水，无污渍,每50平方米无塑料袋等弃物。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。果皮箱部垃圾及时清理，外表无污迹，粘附物，定期对蚊蝇害虫进行消杀，无明显蚊虫。3分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。标识牌、雕塑无乱贴，目视表面无明显灰尘，无污迹，不锈钢材质，光亮无锈迹；木材质，无脱漆、变形现象，用纸巾擦拭无明显灰尘。3分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。沙井底部无垃圾，无积水、积沙、盖板无污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。雨、污水井检查井壁无粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。化粪池不外溢污水，定期消杀，防止蚊蝇的滋生，无明显蚊虫。2分达不到标准扣2分。场地地面无散落垃圾，无积水、无明显污迹。2分达不到标准扣2分。宣传栏无乱贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。2分达不到标准扣2分。员工宿舍、车棚地面无散落垃圾，无积水、无明显污迹。2分达不到标准扣2分。路灯目视灯壳、灯杆无明显灰尘、污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。垃圾中转站及垃圾物地面无散落垃圾、无污水、污渍，无粘附物，无明显污迹。2分有一处不符合标准扣1分，扣完为止。停车场目视无纸屑等杂物，无明显灰尘，每100平方米烟头不超过2个。 2分达不到标准扣2分。室楼道梯级和走廊地面电梯无杂物、纸屑、明显污迹，全部梯级烟头不超过3个，走廊100平方米烟头不超过2个。2分不符合标准的全部扣除。天台、转换层、雨蓬目视无垃圾，无积水，无污迹，明沟畅通。2分不符合标准的全部扣除。石、地板砖地面的清洁无垃圾杂物，无泥沙、无污渍，石地面打蜡抛光后有光泽，木地板无明显灰尘，无污渍。4分一处不符合标准扣1分，扣完为止。瓷片、乳胶漆、喷涂墙面的清洁瓷片、喷涂墙面用纸擦拭50厘米无明显灰尘，乳胶漆墙面无污迹，目视无明显灰尘。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。天花板、天棚距1米处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。2分同上。灯罩、烟感、指示灯、通风口、电灯开关目视无明显灰尘，无污渍。4分一处不符合标准扣1分，扣完为止。玻璃门窗无污迹，清刮后用纸巾擦拭无明显灰尘，门窗框、窗台无灰尘、污渍。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。公用门窗、消防栓（箱）、标牌、扶手、栏杆、意见箱、电表箱目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘，不锈钢光亮，无污渍。4分一处不符合标准扣1分，扣完为止。设备机房目视无污迹，无杂物堆放，设备无明显灰尘。2分不符合标准的全部扣除。各值班室整洁无杂物，墙面无灰尘、蜘蛛网，地面无污迹，桌椅、沙发、柜无灰尘2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。垃圾桶及时清理，无杂物、无污物、无明显蚊蝇在飞，外部用纸巾擦拭无明显灰尘。2分一处不符合标准扣0.5分，扣完 为止。仓库整齐、摆放有序，无垃圾，无杂物，无明显灰尘。2分一处不符合标准扣1分，扣完为止。公用卫生间 工具齐全，摆放整齐有序。 无异味。 地面无积水、无污渍，无杂物。 墙面瓷片、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘。 便器无污渍，小便器有无卫生球。 天花、灯具目视无明显灰尘。玻璃、镜面光亮无水痕，无污迹。垃圾桶垃圾及时清理，定期进行杀虫，无明显蚊蝇。8分一项不符合标准扣1分。合 计100实际得分分数计算方法：得分= 100所查项目总分值绿化工作检验标准和办法分 类序号项目标 准检验方法频 率修剪1乔木无枯枝，树枝不阻车、行人通过，主侧枝分布均匀；抽检10颗；2次/年；2灌木成型，整齐，新长嫩枝不超过15公分；抽检3处5次以上/年；3绿篱绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30公分；抽检5处6-8次/年；4草坪路牙、井口、水沟、散水坡边整齐，草坪目视平整；抽检6处共90平米2-3次/年；施肥1乔木灌木施肥、