房地产全程策划地课程设计

word河海大学文天学院课程设计课程名称：开发项目策划报告课程设计题目：XXX开发项目策划报告、学号：专业年级：09级工程管理指导教师：简迎辉、博2012年6月10日目 录第一章项目策划报告概述31.1项目名称及项目开发单位31.2项目背景31.2.1政治环境31.2.2经济环境31.2.3社会环境31.2.4科技环境41.3地块信息41.4项目基本概要51.5主要经济技术指标5第二章市场调查分析的结论72.1马市经济环境分析72.2雨山区马经济技术开发区环境分析72.3马房地产市场发展分析72.4项目位置分析8第三章项目SWOT分析93.1优势分析（Strength）93.2劣势分析（Weakness）93.3机会分析（opportunity）93.4威胁分析（Threaten）9第四章项目定位及项目规划设计方案104.1项目定位104.1.1项目设计定位及原则104.1.2项目目标对象定位104.2规划设计方案104.2.1规划设计思想104.2.2整体规划方案104.2.3 户型比例与设计12第五章施工建设方式和施工进度、投资预算与资金筹措175.1施工建设方式175.2施工进度175.3投资预算175.4房价的确定205.4.1住宅价格的确定205.4.2商铺价格的确定205.5销售收入21第六章项目营销策略226.1品牌策略226.1.1品牌名称226.1.2品牌定位226.1.3品牌传播226.2租售方案和价格策略246.2.1 租售方案246.2.2价格策略246.3 渠道策略266.3.1目标客户及地区的策划266.3.2广告策划266.4促销推广策略276.4.1销售策略策划276.4.2各阶段客层分析286.4.3推广活动28第七章项目经济效益分析297.1 项目静态经济分析297.2 净现值的确定29第八章环境影响和社会效益评价308.1 环境影响评价308.1.1资源利用和能源耗用分析308.1.2生态环境保护308.2 社会效益评价328.2.1社会效益分析328.2.2社会风险分析328.2.3社会评价结论32第九章可行性研究的结论和建议339.1 可行性研究的结论339.1.1该项目在经济上是可行的339.1.2该项目的环境影响评价是可行的339.1.3该项目的社会效益评价是可行的339.2建议33第十章小组任务分配说明34第十一章小组成员小结34第一章 项目策划报告概述1.1项目名称及项目开发单位项目名称：威尼斯庄园项目开发单位：马王氏置业开发集团1.2项目背景1.2.1政治环境马市位于华东地区，长江下游南岸、省东部，别称钢城、诗城。总面积1686平方公里，人口128.61万。境辖当涂县、雨山区、花山区、金家庄区。地理位置临江近海，是都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，以及皖江城市带成员城市，区位优势明显，兼有地和沿江双重发展优势，为连接华东、华中两个经济区的重要枢纽。进入新世纪的马，正全力实施双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，力争经过1015年的不懈努力，把马建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。1.2.2经济环境马工业经济实力较强，产业基础较好。马钢是国最大的上市公司之一，2001年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5位。目前以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工建设，到十五末全部建成后，80%以上的钢材产品将达到国际先进水平，总规模达800万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业的发展潜力很大。1.2.3社会环境马生活环境优美，适宜居住。整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出半城湖光半城山的秀丽风貌。经过多年不懈努力，先后获得国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进城市、中国人居环境例奖、迪拜国际改善居住环境最佳例奖等称号。优美的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马购房定居。马毗邻，两市市区的车程只有30分钟，经宁马高速、沪宁高速到也只需3个小时，是对外开放的东大门。沿江铁路穿境而过，长江马港是天然深水良港，国家一类口岸。便利的交通，紧邻长江三角洲的优越区位，使马具有良好发展条件。本项目位于马城市南部，经济开发区南端；西侧紧邻城市中心干道湖东南路；北接晨光花园小区；南至汇林路；东至平山路。周边节庆广场，梅山湿地公园，阳湖塘公园，墩山公园，市政公园相围绕。1.2.4科技环境 相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。 相对于之前的房地产投资，现在房地产投资面临着更多的问题。其中最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，问题必然有解决的方法，房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28，银行融资占21.7，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38（后者的80也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。 房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。1.3地块信息17号地块基本信息出让面积(亩):161.939土地用途商业居住出让年限:商业40年,居住70年容积率:2.0成交价格（万元）：38050成交单价（万元）234.97万元/亩1.4项目基本概要1.规划总建筑面积： 215500平方米(即161.939*2.0*667=215974.6平方米)，其中多层住宅面 积98573，高层住宅面积83160.6，商业用房面积为18541.4，配套设施7740（其中幼儿园2300，公厕100，物管用房300，变电室50，社区服务中心3000，门卫三处90，篮球场1000，游泳馆900）。另建地下人防2000，地下汽车库5460；2.建设地点：东至平山路,南至汇林路,西至湖东南路,北至阳湖路3.项目总投资：97705.6万元；4.资金来源：自筹20000万元，银行贷款47705.6万元，其余通过预收房款作为项目建设资金；5建设期：37个月6.建设单位：河海文天置业1.5主要经济技术指标：（见下页） 经初步测算，主要经济技术指标见表1-2。 主要技术经济指标 表1-2序号指标名称主要容1项目名称威尼斯庄园2建设单位河海文天置业.3建设地址东至平山路,南至汇林路,西至湖东南路,北至阳湖路4规划总用地面积161.939亩5总建筑面积215500平方米6建筑容积率0，该项目在经济上是可行的。第八章 环境影响和社会效益评价8.1 环境影响评价8.1.1资源利用和能源耗用分析按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按照民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规（GB50176-93）的要求采用，本项目采用如下的节能措施：1.优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、水泥、木材等建材的耗用量；2.注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施，提高墙体 热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体；3.窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热辐射，冬季又可得到日照；4.为减少太阳辐射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可以在空气间层贴热反射材料。维护结构采用浅色外表层，可反射夏季太阳热辐射，减少外墙面吸收热量；