东北财经大学22春“房地产开发与管理”《房地产估价》在线作业二辅导答案8

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她东北财经大学22春“房地产开发与管理”房地产估价在线作业二辅导答案一.综合考核(共30题)1.下面不属于造成功能折旧的因素是()。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染参考答案：D2.导致建筑物功能折旧的原因可能是()。A.功能缺乏折旧B.功能落后折旧C.功能过剩折旧D.城市规划改变E.市场供给的过量或需求不足参考答案：ABC3.与非专业估价相比，专业估价的特点包括()A.实行有偿服务B.估价作业日期长C.估计价格或价值D.承担法律责任E.是一种专业意见参考答案：ADE4.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。()A.正确B.错误参考答案：B5.新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B6.可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。()T.对F.错参考答案：T7.征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD8.有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是()。A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押参考答案：C9.通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费参考答案：C10.下列各项中，一般不适用收益法估价的是()A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场参考答案：A11.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。()A.正确B.错误参考答案：A12.房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。()A.正确B.错误参考答案：A13.一个估价项目中的价值时点，本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿参考答案：B14.下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()A.根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B.在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和C.人们平常所说的房价指的是建筑物的价格D.房地价格=土地价格+建筑物价格参考答案：C15.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E.固定性参考答案：ACD16.下列估价中宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价参考答案：BCD17.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是收集的交易实例的内容信息要()A.完整B.准确C.真实D.针对E.独特参考答案：ABC18.假设开发法具体可为房地产投资者提供()。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE19.对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()A.计算公式和计算过程正确无误B.估价方法选用恰当C.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分D.各种估价方法的测算结果一致参考答案：D20.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是收集的交易实例的内容信息要()。A.针对B.独特C.准确D.完整E.真实参考答案：CDE21.下列关于开发经营期的描述正确的是()。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ACDE22.下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是()A.估价工作的主要内容及质量要求B.估价工作的人员安排C.委托方的协助义务D.估价工作的具体步骤及时间进度参考答案：C23.收益法的理论基础是()A.预期原理B.边际收益递减原理C.均衡原理D.替代原理参考答案：A24.由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品A.独一无二B.保值增值C.寿命长久D.不可移动E.价值量大参考答案：BCDE25.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是()。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D26.某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是()。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法参考答案：C27.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C28.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。()T.对F.错参考答案：F29.对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。()T.对F.错参考答案：T30.在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法参考答案：D