盘水市商业业态调研报告课件

盘水市商业业态调研报告六盘水市商业业态调研报告暨“龙城广场”商业业态定位的建议2011年4月盘水市商业业态调研报告投资环境分析区域商业典型个案研究投资客户研究商业定位建议目 录盘水市商业业态调研报告投资环境分析盘水市商业业态调研报告根据六盘水市现有的经济发展情况来看，国民生产总值保持持续快速的发展势头，经济结构进一步优化，个体私营经济地位突出，旅游产业化逐步形成，外资和利用外资情况逐步得到发展，投资速度有所加快，产业投向更趋合理：商品消费逐步放量，零售速度增速加快，居民收入稳步增加，人民生活水平、生活质量不断提高。 良好的经济大环境为房地产发展营造了适宜的经济背景。 城市化进程步伐的不断加快，为现代化商业物业面市提供了良好的契基 居民可支配收入的不断提高，进一步推动六盘水经济的快速发展，也不断提高当地市民的购买能力和投资能力。投资环境综述盘水市商业业态调研报告区域商业业态分布及租金状况盘水市商业业态调研报告产权式酒店、产权式商铺上市，并受到市场热捧；专业写字楼高调登场，冷清谢幕；六盘水商业房地产市场概况六盘水作为新兴发展起来的城市，其房地产发展也只是近三四年的事，还处于很初级的阶段。其商业的原始性也是不言而喻的。2005年以前六盘水的商业主要是如下特征： 单商业中心（黄土坡）为主，多商业带附之； 建筑底商大行其道、原始街铺满布全城、断头路也可堪称商业街； 商业无规划无定位自行成市； 档次低； 零星购物中心； 商业地产上市以街铺投资为主(几乎没有其它形式）； 专业市场少之又少；2005年后六盘水商业特征： 新商圈（广场商圈）出现，商业格局开始嬗变； 商业裙楼开始上市； 商业档次开始提高；社区配套商业走入市场； 专业市场规范化；特色商业街初探市场； 大百货、大超市入驻，引费消费观念的改变；盘水市商业业态调研报告典型商业个案研究盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价恒远意通百货主要经营：大小百货，医药补品，珠宝玉石，黄（铂）金饰品，钟表，眼镜，糖烟酒茶、副食品，图书，玩具，皮包、皮具，体育用品、健身器材，各种名牌高、中档男女服装、鞋类，各式童装、各种精美礼品等。品牌有金伯利、鄂尔多斯、大白鲨、金狐狸、 黛安芬、百丽、欧莱雅、美宝莲、三星、柏诗姬，金利来等。1F主营：名牌化妆品、黄鉑金饰品、钟表、名烟名酒、皮鞋、皮具、小家电、小百货。2F主营：男士正装、商务休闲装、衬衫、丝巾、西裤。3F主营：高级女装、流行少淑装、名媛淑女装。4F主营：童装、童鞋、床上用品、羊毛衫、中老年装、内衣。 5F主营：图书、音像制品、文化用品等。未出售。返点模式。停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果合理，垂直交通二部扶梯经营总面积约6000平方米。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价香榭水岸商场部分定位为综合型商场，其中主力商家有贵阳铜锣湾KTV，佳惠超市，广东大地影院。对其主力商家免一年至一年半的租金，小商家免3个月。前3年无递增，3年后照市场价递增。商管费2元。租赁年限5年。现铜锣湾KTV（三层）租金价格在20 /，每年5%递增，大地影院（二层）租金价格在30 /，无递增，佳惠超市（一层）租金价格在35 /每三年递增6%。其中佳惠超市城中湾畔曾对其招商，-1F整租，租金30 /，装修设施由开发商完善，佳惠没去。一层：为超市、精品百货和儿童游乐园。二层：影院，餐饮，女装。三层：KTV，童装，余下5000左右平方未定。（而实际招商未执行前期定位）一层临街铺面为80/，余下的为60/，二层均价35/。三层均价25/。租赁年限为5年，返租10年。一层临街20000/，其余为：16000/。二层9800/。三层6000/。（销售时以“北京华联”为炒作点）停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果地下车位500个，商场外围车位约100个。消防设施到位，公共区域没有装修。手扶电梯一层二层每层套（4部），观光电梯3部，铜锣湾大门一部，中庭2部。商场内环形步行，有部分店中店。商场总面积30000，每层10000现在铜锣湾，大地影院、佳惠已进驻。部分街铺汽车销售盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价名都商业广场家居装饰，主力商家为华灯世界，优惠政策不明，商管费在0.8元左右。商场手扶电梯一部，步行梯一部。一层为家居建材，二层为家居饰品一层铺面价格为80150/，二层由华灯世家签下，50元/平方米/月金价格。一层：出售价格在1F:28000-32000/，2F:800012000元/平方米；年回报率7.5%。停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果商场外围有约180个停车位。一层都为独立式门面，由商家自己装修。消防到位商场手扶电梯一部，步行梯一部。17000平方米由于周边大都为建材市场，所以能吸引一定的客流。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价义乌小商品市场小商品批发、零售为主要业态，主要都是小商家分布，无主力商家。对于商家有免租金一年的优惠。无商管费，每年递增10%租金。租赁年限5年。一层：烟酒、电器、工艺品、化妆品。二层：女装、童装、小饰品；三层：内衣，床上用品；四层服装。一层：60/左右。二层：25-50/。三层：20-35/。四层：16-30元/1F、20000300002F、8000120003F、600080004F、5000停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果外围停车位30个左右，地下停车位还未投入使用。商场统一装修，统一分割铺面，消防系统到位，一至三层每层一套（2部），无绪7000平方米客流量少，属于亏本经营，已有商家开始在转让商铺。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价及模式德远美美家居高级家居产品为主，是德远自己公司的旗下产业。免租一年，免租后按市场行情定价，商管费每月10元。整个商业业态为家居，-1F：户外家居、窗帘、灯饰、墙纸，进驻品牌有，尚品、郎饰、摩力克；1F：洁具卫浴，进驻品牌，惠达、英皇、TOTO、剪牌、香港四维；2F：陶瓷、衣柜，进驻品牌：金意陶瓷、欧神诺陶瓷、联邦高登，班尔奇衣柜3F：橱柜、地板、门；品牌有：肯蒂亚、圣象、九木堂、大自然、德宝；4F：沙发、床，品牌有：奥美世家、名人居、芝华士、米兰家居；5F：精品家居，奥玛尼、康耐登、欧意宝、皇朝由于是旗下产业，各层租金价格及政策都没定，租用年限10年。1F：20000350002F：11000130003F：700090004、5F：40006000街铺返租12年，首年回报率6.5%；内铺返租11年，首年回报率7%；每年递增都为0.5%；一次性付款95折，按揭97折。面积50300不等。停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果共600左右消防到位，负一层至四层每层手扶电梯2套（4部）步行梯4部，升降梯2部外部LED显示屏垂直交通分散布置，有意识引导消费路线。动线布局合理。30000余平方米。其中：-1F：4000余平方米1F：近5000平方米；25F：近6000平方米此专业市场属于高端市场，进场品牌控制严格，目标客户也相应高端，目的性、针对性强，消费性强。据经营商家透露经营效果不错。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价麒麟花园业态暂未定位，暂未开始招商一层销售独立铺面，二三层整体招租。未定一层：临街27000-31000/之间，其余为16000-停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果未装修17000/之间。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价太阳商业广场超市，百货为主力业态，主力店沃尔玛和KFC。沃尔玛租金相当优惠，百货内无任负一层和一层为太阳百货。二层三层为沃尔玛超市。1F，珠宝、化装品、服装、鞋业、皮具箱包；-1F，电玩、家居用品、眼镜等对大型商家的价格和政策保密，一层独立临街商铺的租赁价格在约正面350左右。侧面180240元/平方米之间；-1F6080元/平方米；1F内铺：100200元/平方米/月。以产权商铺销售，一次性返租三年，年回报率8%，一次性返三年租金。售价：-1F，600012000元/平方米，1F内铺，1300022000元/平方米，街铺正街面4500078000元/平方米，侧面1800039000元/平方米。开盘时间2007年10月停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果300左右消防验收合格，每层手扶电梯2套（4部），升降梯1部，无观光电梯。交通组织及动线布合理。商场定位有偏差，内部规划不合理，运营管理不专业、不规范，导致商业百货部分经营惨淡。52000平方米，单层面积近10000平方米。处于开发区中心区，客流量大，消费人群稳定，但百货部分经营欠佳，曾二次开张。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价凉都宫总体商业以综合性商场为主，免半年租金，两年内无递增，第三年开始按市场价格调整，目前是以星空影城为主力家商家。二层为休闲餐饮区域。有10/的商场管理费。租赁年限5年。一层：酒吧，休闲会所。二层：餐饮，美容美发。三层：影院、会所现在三楼影院，二楼餐饮已经开始营业。一次招商为：一层：60/。二层：50/。三层:30/,租赁年限为5年.二次招商为：负一层：45 /。一层：128/。二层：87/。三层:40/,租赁年限为5年。暂未做销售停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果地下停车位400左右。消防到位。每层手扶电梯2套（4部），无观光梯。升降梯。LED户外电视店中店21000 盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态分层售价海鑫商业广场百货。主力店：佳惠华盛堂，KFC。进驻品牌：周大福、爱恒信、安婕妤、艾酷、森达、米奇女装、猫人时尚、爱都、九牧王、金利来、PK熊、吉卜马、小木马等。1F化装品、皮鞋、皮具、高档洗护品、鞋美容；2F名媛淑女馆：成熟女装、少淑女装、精致饰品、内衣、女包；3F绅士名品馆：正装、商务休闲、个性休闲、运动休闲、运动器材、男单，男杂；4F家居生活馆：童装、童鞋、床品家居、小家电、玩具、羊毛衫1F临街铺40000600001F内铺15000300002F：10000150003F、4F：50008000元停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果400余个垂直交通自动扶梯与步行梯相结合，人流环动。布局合理。近20000平方米单层面积4000平方米左右目前黄土坡商业中心人气最旺商场，营业额最高商场。盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态、政策各层租价、年限分层售价CBD银座业态暂未定位，估计为百货。一层销售独立铺面，二、三、四层整体招租。预计为百货业未定一层：临街80000元/左右，二、三、四层未定。住宅4000元/平方米左右起。预计5月开盘停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果暂无10000余平方米单层面积3000平方米左右未开业盘水市商业业态调研报告项目名称业态定位、主力商家、主力商家优惠政策分层业态各层租价、年限分层售价宝隆国际购物中心、高档写字楼、星级影院于一体的城市商业综合体百货。目前百盛进驻。未定未定暂未发售商铺停车位设施、装修动线布局总面积、各层面积经营效果400余个未装修33500.76平方米未开业。百盛是中国最大的时尚百货集团之一，在商品和品牌组合方面相当完善，通过引入质量好、价值含量高的品牌或创新产品系列提高商品的吸引力。百盛进驻六盘水，将引领六盘水百货业的风向。同时百盛的进驻，也大大提升了宝隆国际商业部分的价值。盘水市商业业态调研报告商业物业操作成功者均占“地段”、“定位”、“运营”三大要素；老商业个案均未销售，均采取返点模式经营（如恒远意通百货）；新商场采取统一招商、统一运营，分割产权出售，如（太阳商业广场、海鑫商业广场、美美家居等）；产权铺返租回报率前三年均为8%左右，三年后按0.5%1%递增；商业地产开发商开始重视强强联合，大力引进品牌主力店，以提升商业人气，进而拔高商业部分售价，使其利润最大化；商场运营成败，离不开专业的运营管理，同时运营管理也是商场旺场的必需，更是中小投资者投资安全和投资回报的有力保障。个案研究小结盘水市商业业态调研报告投资客户研究盘水市商业业态调研报告六盘水商业地产投资者呈现如下特征 从投资者来源看，以六盘水主城区的为主，占70%左右 外来投资者来自地区比较广泛，有省外和省内 投资者以男性为主 投资者平均年龄37岁，年龄峰值在35-40岁 投资群体中个体私营业主比例最高，其他还有企业中高管、政府公务员等投资观念 在目前形势下，住宅是投资者考虑投资的第一品种 独立商铺排在投资品种第二位，其次是专业市场商铺 在过去投资者较多采取存银行、买股票、基金的理财方式，对于未来，投资者认为住宅和独立商铺是未来能保值增值的投资品种投资敏感点 资金安全性 投资回报率 物业性价比据调研盘水市商业业态调研报告商铺投资需求 投资者购买商铺自营的占30%，出租给别人做生意的占70% 投资者投资商铺看好的区域，人流大，商业人气旺盛的好口岸商业物业，人民广场附近、黄土坡、中山大道中段、六盘水川心小区等，中央商圈是最看好投资的区域 投资者看好区域和项目主要是人流量大、口岸好、配套好等 临街小开间商铺是投资者最喜欢的商铺类型 专业市场商铺排在喜欢的商铺类型第二位 投资者对商铺投资的单价平均为8000元/平方米，投资总价平均为60万元左右 购买商铺付款方式首选一次付款，其次是银行按揭。中小投资者以银行按揭为主。 商铺面积需求为3060平方米之间投资回报要求 投资回报率平均10%、投资回收期平均10年盘水市商业业态调研报告定位建议盘水市商业业态调研报告商业地产开发成功与否的关键因素商业地产开发成功与否，其第一要素是项目所处地段；第二要素是定位；第三要要素是运营。商业地产的成功不仅仅在于地段，最主要的应该看好整个商场的市场定位和经营主题，以及后期的运营管理。经营定位能否与周边消费群的层次吻合。整个商场定位和经营将直接影响到投资回报。盘水市商业业态调研报告谢谢！